Quanto rende um fundo imobiliário? Veja na prática

Fundos imobiliários são um dos investimentos preferidos dos brasileiros quando se fala em ativos geradores de renda. Contudo, na prática, quanto rende um fundo imobiliário? Siga a leitura que mostro como escolher os FIIs adequados e como calcular a rentabilidade corretamente.

Quanto rende um fundo imobiliário?

Ganhamos dinheiro com um fundo imobiliário – FII basicamente de duas formas:

Com a valorização das cotas;
Com os proventos (alugueis ) recebidos.

Se você ainda está começando nas pesquisas, recomendo que leia meio post: Fundo Imobiliário: como funciona.

Em relação à valorização das cotas, como as mesmas são negociadas na bolsa, quem vai determinando o preço é o mercado. Ou seja, não há qualquer garantia de que as cotas de um determinado FII vão se valorizar ou desvalorizar.

O “humor” do mercado é que determina. Por essa razão é importante escolher os FIIs adequados. Eu utilizo o relatório Desmistificando FIIs (clique e veja) para auxiliar na escolha e acompanhamento dos fundos imobiliários.

Quando você me pergunta quanto rende um fundo imobiliário, normalmente estamos falando em relação aos proventos. Em relação a esses, em alguns casos, são quase como uma “renda fixa”. Atente-se a eu ter dito “quase”, pois nunca é demais ressaltar que FIIs são ativos de renda variável.

No entanto, alguns FIIs possuem distribuição de proventos mais estável.

Por exemplo, se um FII é composto por 10 imóveis com um valor X de aluguel. Como os FIIs são obrigados a distribuir 95% do seu lucro aos cotistas, considerando que os inquilinos paguem corretamente seus alugueis, a distribuição de proventos aos cotistas será quase fixa, ou melhor, com pouca variação a cada mês.

Não há complicações quanto a esse ponto, o FII apura seu lucro, considera os 95%, e divide pela quantidade de cotas existentes. Cada cotista recebe o proporcional às cotas que possui. Dessa forma, fundos imobiliários mais estáveis distribuem proventos mais estáveis.

Quando um Fundo Imobiliário paga de proventos?

Existem dezenas de fundos imobiliários diferentes no Brasil. Cada FII é composto por ativos diferentes e, logicamente, possui rendimentos diferentes.

Dessa forma, a pergunta: quanto rende um fundo imobiliário não possui uma só resposta. Cada FII tem um rendimento diferente.

Para mostrar um exemplo na prática, vou utilizar um fundo imobiliário que possuo na minha carteira: VRTA11

Como saber a rentabilidade passada de um fundo imobiliário?

Como sempre dizemos no mercado financeiro, rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. Contudo, conhecer o histórico de rendimentos de um determinado FII pode lhe auxiliar em sua análise.

Eu sempre esclareço que a rentabilidade, isoladamente analisada, não deve definir se você vai investir em um FII ou não. Ou seja, caso esteja pretendendo comprar cotas de um determinado FII não analise somente a rentabilidade. Ela deve ser um item levado em conta, mas não o único.

Para obter dados oficiais sobre a distribuição de proventos de um determinado FII utilizamos o site da B3 (antiga Bovespa).

Essa é uma das vantagens de se investir em FIIs. Trata-se de um mercado regulado e todas as informações oficiais e relevantes devem ser publicadas.

Em relação ao FII do nosso exemplo, o link é o seguinte VRTA11 (clique aqui)

Buscando o fundo citado e clicando em “Eventos Corporativos” você verá que as últimas distribuições foram:

Na imagem acima, os itens da coluna “Valor (R$)” são os proventos pagos por cota em cada mês.

O provento relativo a julho/2021 foi de R$ 1,07.

Então, quanto rende um fundo imobiliário nesse caso?

Varia de acordo com a quantidade de cotas que você possui.

Quem possuía 100 cotas recebeu R$ 107. Quem possuía 500 cotas recebeu R$ 535 e assim por diante. O valor recebido é a quantidade de cotas que você possui multiplicado pelo valor distribuído, no caso, R$ 1,07. Para saber o percentual continue lendo que explico mais adiante.

Sempre lembrando, esse foi o valor distribuído pelo fundo VRTA11. Fundos diferentes distribuem proventos diferentes.

Quanto tempo leva para eu receber os proventos?

Muitos comparam fundos imobiliários com imóveis. Em relação aos imóveis o aluguel é pago, normalmente, de maneira mensal. Em relação aos FIIs, na verdade a lei determina que eles distribuam 95% do lucro semestral, mas a maior parte dos fundos paga os valores mensalmente também.

Mas há outras dúvidas: a partir de quando o investidor tem direito de receber os proventos? Se eu comprar no meio do mês só receberei meio aluguel? Se comprar no final receberei no mês seguinte?

Lembra que falei que as informações devem ser publicadas? Então, quanto ao rendimento do VRTA11 referente a julho/2021 o informativo encontra-se publicado aqui.

Informações sobre Pagamento de Proventos

Nome do Fundo:	FATOR VERITA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO	CNPJ do Fundo:	11.664.201/0001-00
Nome do Administrador:	BANCO FATOR S/A	CNPJ do Administrador:	33.644.196/0001-06
Responsável pela Informação:	Paulo Vellani de Lima	Telefone Contato:	(11) 3049-9165
Código ISIN da cota:	BRVRTACTF008	Código de negociação da cota:	VRTA11

	Rendimento	Amortização
Ato societário de aprovação (se houver)
Data da informação	30/07/2021
Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)	30/07/2021
Data do pagamento	13/08/2021
Valor do provento por cota (R$)	1,07
Período de referência	Julho
Ano	2021
Rendimento isento de IR*	Sim

*A Administradora declara que o Fundo de Investimento Imobiliário se enquadra no inciso III do art. 3º da Lei 11.033/2004, alterada pelo artigo 125 da Lei 11.196/2005. Em decorrência, fica isento do imposto de renda o cotista pessoa física, desde que respeitado o disposto nos incisos I e II do parágrafo único do art. 3º da Lei 11.033/2004.

Conforme se verifica nos dados acima, todas as informações quanto a distribuição dos proventos estão aí publicadas.

Atente-se ao campo “Data-base”. Essa é a data que dava direito ao recebimento de proventos. Dessa forma, não faz diferença se você comprou a cota no dia 2/08/2021 ou no dia 28/08/2021, quem possuía cotas no dia 30/07/2021 recebeu R$ 1,07 por cota. O valor é pago integralmente, não importa o dia que as cotas foram compradas.

Esse valor foi pago no dia 13/08/2021, conforme campo “Data de pagamento”.

Quanto rende um fundo imobiliário em percentual?

Certo, quanto ao valor em espécie vimos acima. Mas quanto rendeu o fundo VRTA11 em percentual?

Depende!

Ué Valter, como assim depende.

O percentual depende do valor que você pagou pelas cotas.

Digamos que você tenha comprado 100 cotas desse fundo por R$ 108 em julho de 2021. Desconsiderando custos, você investiu R$ 10.800,00.

Como o fundo pagou R$ 1,07 por cota, você recebeu, em agosto de 2021, R$ 107,00. Isso equivale a mais ou menos 0,99% do valor investido (R$ 10.800,00), dessa forma, nesse mês, esse fundo teria rendido de proventos 0,99% para você.

Digamos agora que você tenha comprado cotas desse FII por R$113 em maio de 2019. O valor gasto em 100 cotas seria de R$ 11.300,00. Nesse caso, você teria recebido os mesmos R$ 107 equivalentes às 100 cotas, no entanto, sua rentabilidade, em agosto de 2021, teria sido de 0,94%.

Veja como o mesmo valor distribuído equivale a rentabilidades diferentes, por isso eu disse “depende”.

A rentabilidade percentual depende do valor que você pagou pelas cotas.

Para quem comprou cotas em diversas datas basta calcular o preço médio. No mesmo exemplo seria assim:

100 cotas * 108 = 10.800,00
100 cotas * 113 = 11.300,00
Total: 200 cotas por R$ 22.100,00
Custo médio por cotas R$ 110,5 (22,100 / 200)
Proventos de R$ 1,07 equivalem a 0, 96% de rentabilidade.

Portanto, se você possui um fundo imobiliário que está rendendo 1% ao mês, isso é em relação ao preço médio das suas cotas. Para quem possui um preço médio diferente, a rentabilidade também não é mesma.

Portanto, a rentabilidade varia de FII para FII e também varia de acordo com o preço que você paga pelas cotas.

Por isso é sempre bom estar atento ao mercado para investir nos FIIs certos no momento adequado. Os relatórios do Desmistificando FIIs (clique e veja) podem lhe ajudar na escolha.

É sempre bom lembrar que os proventos recebidos são isentos de imposto de renda.

Como recebo os proventos de um fundo imobiliário?

Os proventos dos fundos imobiliários são depositados na sua conta na corretora/Banco pela qual você investiu. Se você investiu utilizando o Banco do Brasil, por exemplo, os proventos serão depositados na sua conta no banco.

As corretoras normalmente possuem um link para o “extrato” da sua conta. Lá devem estar descritos os proventos por você recebidos, mês a mês.

Esses valores ficam disponíveis na “Data do Pagamento”. É bom ressaltar que assim como os rendimentos variam de FII para FII, a data de pagamento também pode variar. Consulte sempre as publicações.

Recebidos os proventos na sua conta você pode reinvestir os mesmos ou utilizar o dinheiro como achar melhor.

Quanto rende um fundo imobiliário? Como visto, dependendo do valor que você pagou pelas cotas.

Direito de Subscrição – Como comprar cotas de FIIs com desconto

Fundo Imobiliário é um tipo de investimento que permite a realização de ganhos de diversas formas. Uma delas é a possibilidade de poder comprar cotas de determinados FIIs com desconto e antes dos outros investidores. Você sabe o que é o direito de subscrição? Entenda a teoria e veja no final do post como eu obtenho as informações sobre as oportunidades de bons negócios.

A teoria por trás da estratégia.

Como falei no post Fundos Imobiliários – Como funcionam os FIIs são obrigados a distribuir para os cotistas 95% do lucro do Fundo.

Isso pode ser visto sobre dois enfoques:

Você sempre terá renda, pois o fundo é obrigado a distribuir 95% do lucro semestral aos cotistas;
O fundo terá dificuldades para crescer, pois sobra pouco dinheiro “em caixa”, já que a maior parte tem que ir para os cotistas.

Vamos a uma simulação bem simplória!

Vamos imaginar que o fundo fictício Valter11 possui um imóvel de R$ 100 mil que gera de lucro R$ 1000 por mês. Desse valor o fundo distribui R$ 950 para os cotistas. Dessa forma, o fundo Valter11 fica somente com R$ 50,00.

Ficando somente com R$ 50 por mês será muito difícil que o fundo Valter11 consiga adquirir outros imóveis, não é mesmo?

O que pode fazer o Valter11 para crescer?

Emitir novas cotas.

O Valter11 pode, por exemplo, emitir 1000 cotas por R$ 100 cada. Com essas cotas sendo vendidas ele terá obtido R$ 100 mil, poderá adquirir um novo imóvel e passar a gerar mais renda para seus cotistas.

Essa é a ideia de emissão de cotas por parte do fundos imobiliários e é a estratégia básica que os fundos utilizam para crescer.

Como funciona emissão de novas cotas? Direito de Subscrição

Cada nova emissão tem suas regras específicas, contudo, no geral, as cotas são “vendidas” primeiramente para quem já é cotista do fundo. Caso sobrem cotas, aí sim as mesmas são negociadas com os outros investidores.

Assim, possuir cotas de um fundo que vá fazer novas emissões lhe dará um direito de “preferência” para comprar as novas cotas, esse é o direito de subscrição.

Obviamente nem todos os direitos de subscrição valem a pena serem exercidos. Utilizar um bom relatório para auxiliar na escolha é essencial. Eu utilizo o Desmistificando FIIs (clique e veja).

Em muitos casos essa preferência praticamente “garante” um lucro rápido.

Vou mostrar um exemplo prático e real de um FII que possuo na minha carteira.

Emissão de cotas do FII RBRR11 – direito de subscrição

Um dos fundos que fazem parte da minha carteira é o RBRR11. Agora em março/abril de 2019 esse fundo passou por um processo de emissão de novas cotas.

Quem possuía cotas do fundo viu aparecer em sua carteira na corretora o código RBRR12, que é o direito de adquirir as cotas da nova emissão. Esse processo é denominado subscrição.

Quando isso acontece você pode fazer três coisas:

Exercer o direito de adquirir as novas cotas;
Vender o direito;
Não fazer nada;

Para quem, como eu, resolveu exercer o direito de adquirir as novas cotas o valor das mesmas foi de R$ 101,00. As cotas, no mercado aberto, variavam entre R$ 103,00 e R$ 105,00. Veja: quem já era cotista tinha o direito de comprar por R$ 101, antes dessas cotas irem para o mercado, sendo que naquele momento elas eram negociadas por algo em torno de R$ 105.

Quem não queria exercer o direito poderia vendê-lo. Lembra que eu falei que apareceu o código RBRR12 na carteira de quem possuía cotas do fundo? Pois bem, esse direito poderia ser negociado facilmente por meio do Home Broker, assim como você vende uma ação ou cota de FII.

Esse direito era negociado na bolsa por algo em torno de R$ 1 a R$ 1,50. Ou seja, pelo simples fato de você possuir cotas do fundo em processo de subscrição, “surgiu” na sua carteira o ativo RBRR12 que poderia ser vendido pelo valor citado.

Há sempre um prazo máximo para exercer o direito de compra ou vendê-lo. Se você não fizer nada nesse prazo esse direito “virá pó”, ou seja, desaparece.

Eu exerci meu direito e adquiri as cotas por R$ 101.

Lembra que eu falei que era uma opção de lucro “garantido” e rápido.

Pois bem, mesmo que eu não quisesse mais cotas desse fundo na minha carteira, exercer o direito de compra apresentou-se como uma ótima opção.

No momento que escrevo esse post, 16/04/2019, as cotas do RBRR11 estão sendo negociadas a R$ 106,45, ou seja, 5,39% a mais do que o valor cobrado na subscrição (R$ 101) em poucos dias.

Assim, mesmo que eu não quisesse aumentar o número de cotas desse fundo na minha carteira compensava exercer o direito de compra por R$ 101 e, logo após, vender as mesmas com o lucro acima descrito.

Ou seja, eu não precisaria fazer nada de especial, apenas exercer meu direito e vender o proporcional de cotas adquiridas na subscrição.

Ah Valter,mas como ficar sabendo dessas oportunidades?

Os fundos imobiliários publicam relatórios periódicos onde divulgam todas as informações relevantes do fundo.

São mais de 150 FIIs no Brasil, ler os relatórios de todos não parece algo animador, pelo menos para mim.

Por isso eu assino o Desmistificando FIIs (clique e veja). Esse relatório é elaborado pelo Analista de Valores Mobiliários Rodrigo Costa Medeiros.

Assinando, você recebe semanalmente em seu e-mail em um único arquivo os relatórios de vários FIIs já compilados e de maneira bastante concisa.

Ou seja, em vez de ter que “garimpar” lendo mais de 150 relatórios para, quem sabe, encontrar alguma boa oportunidade de investimento, eu recebo uma já pronta com as informações condensadas.

Como o próprio Rodrigo explica:

Compilo em um único relatório, de forma objetiva, concisa e crítica, todos os fatos relevantes, relatórios mensais, informações financeiras, alterações de rendimentos, notícias relevantes, perspectivas de rendimentos futuros, entre outros dados que sejam necessários.
Além disso, muitos dados são fornecidos aos assinantes para possibilitar escolher melhor seus fundos imobiliários, entre eles: uma tabela com o yield médio de cada setor; uma tabela com o valor por m2 de cada fundo que investe diretamente em imóveis, bem como a reserva financeira desses fundos; uma tabela com a localização dos imóveis de cada um desses fundos; uma tabela com o comparativo do valor de mercado com o valor patrimonial dos fundos; uma tabela com o yield do último mês e dos últimos doze meses; e muito mais.

Tanto para que já tem muita experiência como para quem é iniciante ter um relatório tão completo é uma ferramenta da qual não se deve abrir mão.

Pelo que nos apresenta de oportunidades de investimento e pelo que nos poupa de tempo na leitura de relatórios, o valor da assinatura é irrelevante.

Como eu disse antes. São muitos FIIs disponíveis para investimento. Possuir acesso a uma ferramenta que resuma as informações certamente facilidade muito nossa vida, além do que, nos faz ter acesso a ótimas oportunidades de ganhos, assim como a que mostrei nesse post.

É sempre bom aproveitar oportunidades de direito de subscrição.

Você viu, neste post, como funciona o processo de subscrição de cotas de fundos imobiliários.

Tipos de Fundos Imobiliários: por onde começar a investir?

Felizmente o mercado de Fundos Imobiliários no Brasil tem crescido bastante nos últimos anos. Pessoalmente acho isso muito positivo, pois os FIIs são uma ótima fonte de renda. Você conhece os tipos de fundos imobiliários? É iniciante e procura por onde começar? Esse post pode lhe ser útil.

Muita gente depois de conhecer um tipo de investimento, mesmo gostando dele, fica na dúvida sobre por onde começar. A ideia deste post é essa: falar o básico sobre os tipos de fundos imobiliários e lhe mostrar o caminho inicial.

O investimento em imóveis é o preferido do brasileiro e se você gosta desse mercado os FIIs podem ser uma ótima opção.

Como extra, no final do post lhe mostrarei o material que uso para escolher e administrar os fundos imobiliários que tenho na carteira.

Tipos de Fundos Imobiliários

Não existe uma categorização definitiva sobre os tipos fundos imobiliários, já que eles podem ser analisados sobre alguns enfoques diferentes como:

Tipo de ativo
Tipo de gestão
Objetivo do fundo; e
Duração do Fundo

Vou ser bem sucinto nas categorizações de forma a fazer com que você entenda o básico. O bom investidor em FIIs se forma com o tempo, cada vez mais adquirindo conhecimento para fazer a comparação de fundos imobiliários.

FII – Tipo de ativo

Basicamente existem dois tipos de ativo:

FIIs de tijolo: investem em imóveis físicos (reais) e lucram com os alugueis ou com a venda dos mesmos. Há FIIs multi-imóveis (possui vários imóveis) e outros mono-imóvel (possui somente um). Esses podem se dividir, ainda, em:

Lajes corporativas;
Lojas e supermercados;
Educacional (escolas e universidades);
Agências bancárias;
Shoppings;
Salas comerciais e escritórios;
Galpões de logística;
Galpões industriais;
Hotéis; e
Hospitais

FIIs de papel: investem em “papéis” ou ativos financeiros do setor imobiliário como LCI ou CRI ou mesmo em cotas de outros FIIs. Lucram com o recebimento de juros ou com a venda dos papéis. Assim, não investem em imóveis físicos e sim em aplicações do setor imobiliário.

Além disso, é importante ficar claro que um FII pode enquadrar-se em mais de uma das categorias acima citadas.

FII – Tipo de gestão

Também são duas:

Gestão ativa: o gestor tem maior autonomia para “rodar” os ativos do fundo, por exemplo, vendendo alguns imóveis e comprando outros, sem a necessidade de assembleias. O desenvolvimento do fundo, nesse caso, depende muito da competência do administrador na gestão do capital.
Gestão passiva: o gestor tem autonomia somente para a prática de atividades cotidianas do fundos como gestão de alugueis, inquilinos etc. Para alterações relevantes no patrimônio do fundo ele necessita de aprovação em assembleias.

FII – Objetivo do Fundo

Fundos de Renda: cotas são emitidas para captação de capital. O dinheiro é usando para comprar imóveis. Parte dos alugueis recebidos é passada para os cotistas.
Fundos de Incorporação e Desenvolvimento: O dinheiro captado é utilizado para construção do empreendimento (exemplo: condomínio). Ao final, o imóvel pode ser vendido ou alugado. Parte da renda obtida é dividida entre os cotistas. Durante a construção pode ou não haver renda aos cotistas por meio de RGM (Renda Mínima Garantida).
Investimento em ativos Financeiros: Por possuírem capital alto para investimento, tem acesso à algumas LCIs e CRIs que pessoas comuns não tem. Esses investimentos normalmente oferecem melhores taxas do que os disponíveis para as pessoas físicas.
Fundos de Fundos: compram cotas de outros FIIs. A renda do fundos vem dos recebimento dos proventos e também da venda dessas cotas.

FII – Duração do Fundo

Quanto à duração são dois tipos de fundos imobiliários:

Duração determinada: fundos criados com objetivo bem específico e prazo de duração. Durante o período de existência parte do capital é devolvida aos investidores, de maneira que o FIIs deixa de existir quando finda o prazo.
Duração indeterminada: a maioria dos FIIs possui duração indeterminada, ou seja, não tem prazo para acabar.

Por onde começar?

Pois bem, se você é iniciante vou ter passar os primeiros passos para começar. Antes, caso ainda não tenha lido, preciso que você leia meus três posts anteriores:

Já leu? Vamos lá então.

Para o iniciante o ideal é começar com FIIs mais simples e com bom nível de diversificação. A lista que colocarei aqui é somente uma opinião pessoal, não é uma regra absoluta, certo?

Para começar prefira:

Fundos de tijolo: são mais fáceis de entender e analisar do que os de papel;
Prazo indeterminado: desnecessário se preocupar com os resultados do fim do prazo do FII;
Fundos de renda: mais fáceis de entender e analisar que os demais, além de ter proventos mais constantes;
Fundos multi-imóveis: se o FII possui muitos imóveis ele recebe de várias fontes. Se ele tiver problema com algum inquilino, terá ainda a renda dos outros. Se ele possuir um imóvel só, caso tenha problemas, ficará sem renda;
Imóveis em cidades diferentes: técnica de diversificação. Imóveis diferentes em cidades diferentes. Isso complementa a dica anterior.
Proventos relativamente estáveis: Os proventos dos FIIs não são fixos, mas alguns são mais estáveis que outros. Para iniciantes, um FII que produza renda constante é o ideal;
Monte uma carteira: diversificar é positivo. O ideal é ter, pelo menos, três FIIs na carteira.

Dica de FIIs para começar

Não é uma indicação de compra. Todos são adultos e responsáveis e devem definir onde colocar seu dinheiro, não é mesmo?

Até porque, os melhores fundos imobiliários variam dependendo dos objetivos de cada um.

Citarei aqui apenas dois FIIs que fazem parte da minha carteira, somente a título de referência:

Começar uma carteira com esses FIIs já lhe dará uma base para ir desenvolvendo. O ideal é que tenhamos uma carteira maior, mas temos que começar por algum lugar, não é?

Muitos sentem falta de um material de apoio que auxiliem em suas decisões na hora de investir em fundos imobiliários. Para não ter que gastar muito tempo lendo relatórios gerenciais, eu uso o relatório Desmistificando FIIs (clique e veja). Nele tenho acesso às informações já condessadas e atualizadas.

É isso, penso que com os posts escritos até aqui você já possui o conhecimento suficiente para começar. Além disso, tanto para iniciantes como para investidores mais experientes o relatório pode ser um grande auxílio.

O investidor em fundos imobiliários deve ir sempre se aperfeiçoando. Quanto mais investimos e aprendemos, melhores investidores nos tornamos.

Neste post você conheceu os tipos de fundos imobiliários e por onde começar a investir.

Como se ganha dinheiro com Fundos Imobiliários

Seguindo nossa série de posts sobre fundos imobiliários, vou falar nesse post como se ganha dinheiro com fundos imobiliários, ou melhor, como ganhar e acumular dinheiro com fundos imobiliários. Vou descrever a teoria da estratégia que considero adequada para investir em FIIs e as características que o investidor deve ter. No final, mostro o resultado no mês de janeiro/fevereiro de um dos FIIs que possou.

Como se ganha dinheiro com Fundos Imobiliários – Proventos

Os proventos, ou alugueis, recebidos por quem investe em fundos imobiliários certamente é um dos pontos que mais atrai os investidores.

O sonho de boa parte dos brasileiros é possuir imóveis para alugar e ter a renda passiva dos alugueis. Comprar ou construir uma casa exige um investimento um tanto alto, os FIIs resolvem esse problema: você pode investir para receber alugueis começando com pequenos investimentos.

O que o pequeno investidor tem que entender é que não existe nenhum investimento no qual você vai aplicar pouco dinheiro e logo de início vai receber grandes rendimentos.

O ideal é que invistamos um pouco esse mês e, no mês que vem, apliquemos mais um pouco, além de reinvestir os alugueis recebidos. No mês seguinte o processo deve ser repetido, e repetido, e repetido…

Se a cada mês nós reinvestimos os alugueis que recebemos e aplicarmos mais um pouco “do nosso bolso”, no mês seguinte os alugueis serão ainda maiores, e maiores, e maiores …

Temos que colocar nossos investimentos no efeito “bola de neve”. A cada mês a bola deve ficar um pouco maior.

No futuro, quando já tivermos acumulado um bom patrimônio, aí sim, devemos utilizar os alugueis como fonte de renda.

Sendo assim, minha estratégia de investimento em FIIs se baseia na escolha de fundos bons pagadores de dividendos.

Lógico que não são todos os fundos imobiliários que geram bons resultados. Em razão disso, para gastar tempo lendo diversos relatórios gerenciais dos FIIs, eu utilizo o relatório Desmistificando FIIs (clique e veja). Com ele já recebo as informações atualizadas e condensadas, o que facilita muito a administração da minha carteira.

Como se ganha dinheiro com Fundos Imobiliários – Valor das Cotas

As cotas dos FIIs são negociadas na bolsa. Assim como ocorre com as ações, o que determina o sobe e desce dos preços é o mercado.

Uma boa estratégia para acumular patrimônio e ganhar dinheiro com fundos imobiliários é montar uma carteira de FIIs, ou seja, investir em um grupo formado por FIIs diferentes, com diferentes características e diferentes áreas.

Uma carteira de FIIs montada de maneira adequada reduz o risco do investimento, bem como protege o investidor das variações dos preços das cotas.

Se você tem uma carteira composta por 5 FIIs, por exemplo, é normal que alguns deles estejam com cotas com variação negativa e outros com variação positiva.

Utilizando minha estratégia de montagem da carteira essas variações são irrelevantes.

Eu invisto pensando no médio e longo prazos. O que considero correto é montar uma carteira que valorize-se com o tempo e lhe dê renda mensal constante. O principal foco é a renda.

Comparando com o investimento em imóveis, se você compra uma casa por 100 mil reais e consegue alugá-la por 700 reais por mês, você não ficaria, todo dia, indo a um corretor de imóveis para ver se sua casa no momento está valendo 104 mil ou 95 mil não é mesmo? Penso igual para os FIIs.

Logicamente, no exemplo dado, não seria nada bom se a casa comprada por 100 mil depois de um tempo estivesse valendo 60 mil, não é? Com fundos imobiliários é igual.

Por isso monto minha carteira de FIIs com uma estratégia de proteção que praticamente impede que o valor das cotas caia muito em relação ao meu preço médio de compra.

Sim, de acordo com os FIIs que você escolhe, a proporção da carteira e a periodicidade de compra de novas cotas é possível criar um mecanismo não permite que nenhum do seus FIIs tenha desvalorização muito grande.

Eu monto minha carteira sem levar muito em consideração o sobe e desce diário do preços das cotas. A montagem correta da carteira, unida com a compra mensal dos FIIs, praticamente “anula” eventuais desvalorizações. Nosso principal foco deve ser a renda.

Seria estressante investir em FIIs e ter que ficar olhando todo dia a variação das cotas. Cuidar dos investimentos é sempre necessário, mas não é muito salutar um investimento que exija acompanhamento diário.

Dessa forma, respondi à pergunta: como se ganha dinheiro com fundos imobiliários?

Recebimento de proventos
Valorização das cotas

Características do bom investidor em fundos imobiliários

A estratégia que uso para investir em fundos imobiliários tem apresentado ótimos resultados. Contudo, não é adequada para todo mundo. Há pessoas que estão procurando fórmulas mágicas na qual você conseguirá transformar 1000 reais em 10 mil em um mês.

Eu mesmo já fiz algumas aplicações em ações e fundos de ações nos quais obtive altíssimas rentabilidades em poucos dias. Contudo, isso exige bastante estudo e é sempre muito arriscado. É quase impossível conseguir aumento patrimonial com essas estratégia de maneira sustentável. Um ou outro caso de sucesso realmente acontece, mas a longo prazo isso é estressante e, repito, arriscado. Assim, não considero uma boa estratégia para o investidor comum.

Em razão disso, meu foco aqui é conduzir o investidor a ter um crescimento consciente e sólido. Mês a mês você deve possuir mais patrimônio e mês a mês esse patrimônio deve lhe gerar mais renda.

Dessa forma, as características que descreverei abaixo são as que considero principais para determinação de um bom investidor em fundos imobiliários.

1º Investir na bolsa não é aposta

Quando você aplica em um determinado FII na bolsa você não está apostando que as cotas daquele fundo vão subir ou cair. Você deve aplicar para obter uma boa renda.

Formando uma carteira de FIIs de maneira adequada o valor individual das cotas acaba sendo quase irrelevante no médio e longo prazos na composição da carteira.

Nada impede que você realize lucros no futuro, mas esse não deve ser o foco da carteira.

Invista em FIIs partindo do princípios que você está se tornando um pouco “dono” do fundo e não como um apostador no preço.

2º Renda alta exige tempo

Se você é um pequeno investidor deve entrar nesse mundo de investimentos tendo clara a ideia de que leva tempo para obtenção de uma renda mensal alta.

O que você deve ter em mente é:

Quanto mais você investe, mais sua renda crescerá;
Quanto mais o tempo passa, mais sua renda crescerá.

Em razão disso, você deve concentra-se em conseguir, todo mês, investir um pouco mais, além de reaplicar os proventos recebidos.

Esse forma de investir gera o efeito bola de neve, de maneira que a cada mês você terá um patrimônio sempre maior e uma renda sempre maior.

Isso exige paciência!

Se você quer rentabilidades alucinantes em poucos dias, infelizmente minha estratégia não é adequada para você.

3º Pensar diferente da maioria

No mercado financeiro é incrível como qualquer notícia, em minutos, leva a uma sensação de caos.

Isso faz com que alguns investidores comecem a investir e, pouco depois, por ouvirem um vizinho do primo do avô diz que algo de ruim vai acontecer, vendem o que tinham comprado.

Muitas dessas notícias são bem superficiais, mas, ainda assim, geram um efeito manada. Muita gente começa a vender determinados ativos e, logicamente, o preço desse ativo cai.

Os que considero bons investidores tem basicamente duas posturas nesses momentos:

permanecem com os ativos;
compram mais, pois o preço baixou.

Se você montou uma boa carteira, compostas por bons FIIs, não entre no efeito manada. Bons ativos continuam sendo bons, não importa se o preço está subindo ou caindo.

Além disso, minha estratégia de montagem de carteira protege seu patrimônio, mesmo se o valor da cotas de determinados ativos cair.

4 º Confiar nos juros compostos

Um patrimônio realmente alto não é formado por habilidades extraterrestres na criação e execução de técnicas de investimento. Gênios podem até conseguir. Pessoas normais como nós dificilmente.

O que nos garantirá um bom patrimônio é o poder dos juros compostos.

Você deve investir todo mês;
Seus ativos devem gerar renda;
Você deve reinvestir a renda;
O tempo e os reinvestimentos farão seu patrimônio crescer.

Uma boa carteira está sempre em crescimento e sempre gerando mais renda.

Você pode fazer isso sozinho, com seu próprio dinheiro. Comece de onde está no momento, mesmo que não se considere apto ou ache que não possui tanto dinheiro assim.

Resultado do mês de um FII da minha carteira

Logicamente não vou mostrar aqui a quantidade de investimentos que possou, nem a composição total da minha carteira de FIIs.

Unicamente para fins de exemplo, vou mostrar o resultado de um dos FIIs que possuo cotas, considerando um compra realizada no dia 18/01/2019.

Um dos fundos que possuo na minha carteira é o VRTA11. Trata-se de um fundo de papel. Esses fundos são ótimos para compor uma carteira de FIIs equilibrada.

Foi possível adquirir cotas desse fundo no dia 18/01/2019 por R$ 120,20. Um mês depois, no dia 18/02/2019, as cotas desse fundo eram negociadas a R$ 127,85, uma valorização de 6,36%, em um mês.

Além disso, esse fundo distribuiu de proventos no dia 15/02/2019 o valor de R$ 1,02 por cota. Se você comprou a cota por R$ 120,20, seu aluguel mensal equivaleu a 0,84% do valor da cota.

Resumindo: só em relação a esse ativo, quem iniciou seu investimento em 18/01/2019, um mês depois, teve um crescimento patrimonial de 6,36% e recebeu de provento mensal 0,84%.

É como se você tivesse comprado uma casa por R$ 100.000,00 e um mês depois ela valesse R$ 106.360,00 e você tivesse recebido um aluguel de R$ 840,00.

Como deixei claro antes. Minha estratégia de investimento é baseada na segurança da carteira e na obtenção de renda constante. Assim, esse resultado isolado não quer dizer muita coisa. Coloquei-o aqui só para mostrar o funcionamento.

Além disso, dentro da minha carteira eu tenho cotas desse fundo compradas por diversos preços. Lembre-se, se a ideia é comprar mensalmente, com o passar do tempo, você terá diversas cotas com diversos preços de compra, formando um preço médio, que será o total gasto dividido pela quantidade de cotas que você possui.

Ademais, não invisto somente nesse FII. Minha carteira é composta por diversos outros fundos, uns rendendo mais outros rendendo menos. O que importa é o resultado geral da carteira. Nunca é canso de lembrar: utilizem um relatório para ajudar na escolha e administração, eu recomendo o Desmistificando FIIs (clique e veja).

Nos próximos posts vou esclarecendo outros pontos.

Neste post você viu como se ganha dinheiro com fundos imobiliários, as características positivas de um bom investidor em FIIs e o resultado de um FII específico.

Como comprar cotas de um Fundo Imobiliário – FII

No post anterior a este expliquei de maneira superficial como funcionam os Fundos Imobiliários. Mostrei como esse tipo de investimento se parece com o investimento em imóveis físicos. No presente post vou mostrar como comprar cotas de um fundo imobiliário na prática. Veja abaixo.

Como comprar cotas de um fundo imobiliário – FII

No post anterior eu havia prometido que faria um post sobre como investir em fundos imobiliários na prática. Esse será o assunto deste post.

Vou deixar claro desde o início que este post é endereçado a investidores iniciantes que nunca tenham comprado/vendido ações ou FIIs. Aqui mostrarei o passo a passo de como comprar cotas de um FII, utilizando o home broker.

Quem já utiliza o home broker em seus investimentos sabe que não há segredos ou complicações. Contudo, quem nunca operou por lá acha complicado, tendo até um pouco de medo de utilizar. Como aqui no blog procuro atender a todos os públicos, vou fazer neste post o processo de compra de cotas de um FII, passo a passo.

Antes de prosseguir, para quem precisa de um relatório de apoio para montar e administrar sua carteira de fundos imobiliários eu recomendo o Desmistificando FIIs (clique e veja).

Fundo escolhido – FLMA11

Pois bem, deixo claro também que este post não se trata de uma indicação de investimento. Ou seja, não estou dizendo que o fundo é bom ou ruim, apenas vou utilizá-lo para exemplo pelos motivos descritos à frente.

O fundo que utilizarei como exemplo de compra é o FII CONTINENTAL SQUARE FARIA LIMA. Esse fundo imobiliário tem como código FLMA11. Como disse no post anterior, os FIIs são identificados por códigos, assim como as ações.

Eu escolhi esse fundo para utilizar de exemplo, pois o valor da cota do mesmo, no momento que escrevo este post, é de R$ 2,91 (dois reais e noventa e um centavos).

É um valor baixo, não é mesmo?

Como minha intenção é fazer com que quem nunca investiu em FII “quebre o gelo” fazendo seu primeiro investimento, escolhi um FII com valor de cota bem baixo, assim você pode investir com alguns trocados, sem receio.

Aliás, fundos imobiliários são ótimos investimentos para geração de renda, então, se você nunca investiu, comece seguindo o passo a passo deste post, com R$ 30,00 que seja. Utilize esse momento para começar, a partir daí passe a estudar mais sobre o assunto e fazer investimentos maiores.

Passo a passo para comprar cotas de um FII

Feitos os primeiros esclarecimentos, vamos à questão prática.

Se você não tem conta em alguma corretora é o momento de abrir uma. O procedimento é gratuito, online e nada burocrático.

Você pode escolher a que achar mais conveniente, eu vou utilizar a Rico aqui no exemplo pelo fato de considerar uma das mais fáceis de mexer e pelo fato de não cobrar corretagem para investimentos em FIIs, ou seja, se você comprar uma cota de R$ 2,91 é exatamente isso que você vai gastar, R$ 2,91.

Contudo, você pode fazer o mesmo processo pela corretora que quiser. Logicamente as imagens do home broker que mostrarei mais adiante serão diferentes caso você use outra corretora, pois cada uma tem seu home broker. Mas a lógica é sempre a mesma.

1º Transferindo o dinheiro

Caso você já tenha conta em alguma corretora, terá que transferir dinheiro da sua conta corrente no banco para a sua conta na corretora.

Quando você abre uma conta em uma corretora os dados são como de um banco, ou seja, você terá sua agência e conta na corretora.

O procedimento mais ágil para transferência do banco para a corretora é fazer um TED. Como se sabe, bancos costumam cobrar por TED feito, dessa forma, programe-se para transferir o dinheiro necessário de uma só vez.

Se você vai fazer seu primeiro investimento pode estar com um “friozinho na barriga” do tipo: estou fazendo a coisa certa?

Fique tranquilo, é normal. Se você está inseguro transfira R$ 30,00, por exemplo. É pouco dinheiro, não é mesmo?Na verdade financeiramente nem compensa, pois você vai pagar em torno de R$ 10 de TED. Contudo, a ideia deste post é fazer com que você faça seu primeiro investimento em FII para “quebrar o gelo”, não estamos levando o lado financeiro em conta agora.

Portanto, transfira uma pequena quantidade de dinheiro, uma que lhe deixe confortável. Mas não perca essa oportunidade, faça seu primeiro investimento.

2º Fazendo o investimento

O tempo para o dinheiro cair na sua conta da corretora varia, mas normalmente ocorre menos de uma hora após a realização do TED.

O dinheiro já caiu? Se sim, vamos ao investimento!

Vou mostrar aqui uma forma de uma pessoa iniciante realizar seu primeiro investimento em FII. Existem várias formas de fazer a mesma coisa, a que mostro aqui é só uma delas.

Fazendo login para a área interna da sua corretora, vai existir um link para o temido home broker 🙂 . No caso da Rico, o link fica no local destacado na imagem:

Clique no link e abrirá uma nova janela com o home broker. Vai ser algo parecido com a imagem abaixo:

Se você não tem experiência, pode ser que a quantidade de informações lhe assuste. Assim, recomendo que você feche as janelinhas que estiverem abertas no centro do home broker e salve. Assim você ficará com a tela “em branco” e poderemos começar do zero.

Pronto. Agora vamos abrir a janela “minha conta”. Nela são exibidos os valores que você possui na sua conta na corretora, investidos ou não.

Certo, agora vamos abrir a carteira virtual. Nela é possível colocar os códigos dos investimentos que queremos acompanhar:

Abrirá uma janela como estas abaixo. Em adicionar ativo coloque o código FLMA11. Não se preocupe, você ainda não está comprando nada, estamos apenas colocando o ativo em nossa carteira para visualizarmos as informações

Como você pode ver acima, aparecem informações quanto aos preços de negociação do FII. O que nos interessa para comprar uma cota do FII é o “preço de venda”. Para iniciarmos o procedimento de compra, basta clicar no “C”, conforme mostra a imagem. Esse clique apenas abrirá uma nova janela para preenchermos outras informações. Após clicar no “C”, abrirá uma janela como a abaixo:

Nessa janela você coloca a quantidade de cotas que deseja comprar. Em relação ao preço, nesse primeiro investimento, não vou me aprofundar mais. Apenas deixe o preço de venda preenchido pelo sistema. Após preencher a quantidade e apertar “tab” no teclado, é atualizado o “valor da ordem”, que é o total que você pagará nessa operação.

Como no exemplo eu havia colocado a quantidade de 30 cotas, o valor da ordem foi de R$ 87,30 (30 x 2,91).

Com os dados preenchidos corretamente, basta clicar em enviar. Será aberta uma nova janela de confirmação:

Se os dados estiverem corretos, basta inserir sua assinatura digital (é diferente da senha) e clicar em confirmar.

É possível criar uma janela para acompanhar suas ordens de compra e venda. Basta clicar no local descrito na imagem abaixo. No caso do nosso exemplo, a ordem de compra já havia sido totalmente executada.

O processo de “localização” das cotas à venda é feito pelo sistema. Ou seja, não é você que “escolhe” de quem quer comprar ou para quem quer vender as cotas. O sistema guarda as ordens de compra e de venda e realiza automaticamente.

Fez sua primeira compra? Muito bem.

Você pode agora abrir a janela “posição de custódia”. Nela serão mostrados os investimentos que você possui.

Pronto. Agora pode clicar em “salvar” no canto superior direito que seu home broker ficará com essa “cara”. Ou seja, com as janelas que estão abertas no momento. Você pode arrastá-las de posição se quiser.

Comprei as cotas, recebo aluguel agora?

Esse FII tem pago seus “alugueis” mensalmente. Agora que você já possui cotas terá direito ao recebimento dos alugueis proporcional à quantidade de cotas que você possui.

Importante frisar que você deve possuir as cotas antes de um determinado dia para ter direito a receber os próximos proventos. Isso varia de FII para FII e pode variar de mês para mês. Contudo, o normal é que cada FII mantenha as datas mensais. Em relação ao FLMA11, sobre janeiro de 2018, as informações podem ser conferidas neste link.

E o valor da cota?

Em relação ao valor da cota é normal ficar subindo e caindo durante os dias. Portanto, se você comprou por R$ 2,91, tanto é normal a cota subir para R$ 3,00, quanto cair para R$ 2,80, por exemplo. Quem dita o preço é a compra e venda no mercado, como ocorre com as ações.

Contudo, o mercado de FII é menos volátil, em condições normais, do que o de ações. Dessa forma, a variação dos preços costuma ser menor.

Estratégia para investir em FIIs

Com a estratégia que desenvolvo de investimento em FIIs essas variações se tornam irrelevantes. Eu formo uma carteira diversificada de FIIs, de maneira que a alta de um compensa a baixa de outro.

Com isso, as pequenas variações de preço de um fundo não tem quase impacto nenhum no total da carteira. Além disso, escolho FIIs bons pagadores de proventos, dessa forma, tenho sempre uma boa renda com alugueis.

Minha estratégia em FIIs foi desenhada para que o investidor não precise ficar todo dia olhando se as cotas estão subindo ou caindo. Basta montar a carteira da maneira correta e atualizar mês a mês.

Sigo a lógica de todo mês investir mais um pouco e reaplicar os valores recebidos de alugueis. Isso mesmo. Com o que recebo de alugueis compro mais cotas, dessa forma, no mês seguinte receberei ainda mais alugueis, já que a quantidade de cotas que possuo aumentou.

Lógico que você pode utilizar os alugueis recebidos como fonte de renda. Contudo, se você reaplica o que recebeu, no mês seguinte receberá ainda mais.

Para não gastar muito tempo lendo relatórios gerenciais de FIIs, eu utilizo o Desmistificando FIIs (clique e veja). Com ele já recebo as informações atualizadas e resumidas. Assim fica muito mais fácil administrar minha carteira.

… Já me alonguei mais do que queria 🙂 . Esse post era só para mostrar uma compra na prática. A estratégia ficará para os próximos.

Espero ter conseguido ajudar. Abraços e até a próxima.

Fundos Imobiliários – FII – Como funcionam?

Investimento em imóveis certamente estão entre os preferidos do brasileiros. Contudo, investir em imóveis usando a forma tradicional normalmente exige um alto capital. Comprar uma casa para revender ou alugar não é barato, não é mesmo. Contudo, você sabia que é possível investir em imóveis, e receber alugueis, sem ter que comprar imóveis? Pois é, nesse post falarei sobre os Fundos Imobiliários ou Fundo de Investimento Imobiliário – FII, mostrando como eles funcionam.

O que são fundos imobiliários – FII

Um fundo imobiliário, em termo simples, é um fundo que reúne o investimento de diversas pessoas em ativos imobiliários. É como se várias pessoas se juntassem para comprar um imóvel e, posteriormente, dividissem a renda dele.

Quando você investe em um fundo imobiliário você passa a possuir uma cota daquele fundo. É como se você tivesse comprado um “pedaço” do fundo imobiliário. Por essa razão, é uma forma de investir em imóveis sem ter que comprar um imóvel “inteiro”, você pode comprar “uma parte”. Siga a leitura e veja como esse tipo de investimento se parece com comprar uma casa para alugar ou revender…

Comparando: quando você investe em ação é como se você comprasse um “pedaço” da empresa, no caso dos FIIs, você compra um “pedaço” do fundo imobiliário e cada pedaço se chama cota.

Fundos Imobiliários são perfeitos para quem procura investimentos para conseguir uma renda mensal. Lógico que para isso é essencial utilizar bons relatórios. Eu utilizo o Desmistificando FIIs (clique e veja) como apoio.

Como um investimento em imóveis padrão, com os FIIs você pode ganhar de duas formas:

Com a valorização do fundo: As cotas dos FIIs são negociadas na Bolsa e se valorizam e desvalorizam, assim como ocorre com as ações. Assim, uma das formas de ganhar com fundos imobiliários e adquirir cotas de fundos que tendam a crescer. É como comprar uma casa e ela ficar mais cara com o tempo;
Com os dividendos/lucro/alugueis: o termo aluguel não está tecnicamente correto, mas vou usar aqui para ficar mais simples de entender. Possuindo cotas de um fundo de imóveis, você passa a ter direito ao recebimento de um “aluguel” proporcional às cotas que você possui. É como se você tivesse comprado um imóvel e alugado.

Escrevi um post onde ensino, inclusive, como comprar cotas com desconto. Como extra, no final deste post mostro a ferramenta que utilizo para administrar minha carteira de FIIs e me manter atualizado sem precisar ficar lendo os diversos relatórios gerenciais.

Exemplificando os alugueis (estou usando abordagem não técnica!)

Imagine um FII como um prédio (muitos são mesmo prédios, galpões, shoppings etc). Digamos que esse prédio seja composto por vários apartamentos alugados. Quando você compra uma cota desse fundo, é como se você tivesse comprado um pedacinho do prédio, assim, sempre que o prédio recebe os alugueis dos inquilinos, ele repassa uma parte a você, proporcional à quantidade de cotas que você possui.

A maior parte da renda dos fundos realmente são advindas de alugueis. Após apurado o lucro, esses fundos são obrigados a dividir 95% com os cotistas, proporcional à quantidade de cotas que cada um possui.

Digamos, por exemplo, que um fundo apurou o lucro e que pagará R$ 1,00 por cota. Se você possuir 5 cotas receberá R$ 5,00 de aluguel, se possuir 15 cotas receberá R$ 15,00 de aluguel, se possuir 10 mil cotas receberá R$ 10.000,00, ou seja, quanto mais cotas você possuir, mais alugueis receberá.

Investindo e reinvestindo, como o tempo, você pode se tornar uma verdadeiro Senhor Barriga dos alugueis 🙂 !

Importante saber que o valor das cotas varia de fundo para fundo e o valor do aluguel pago também varia de fundo para fundo. Por isso é importante escolher bons FIIs.

É como um imóvel físico. Casas em cidades diferentes ou em bairros diferentes possuem preços diferentes de compra e diferentes alugueis não é mesmo?

Casas de alto padrão possuem preço e alugueis mais altos que casas populares não é verdade?

Com os fundos é a mesma coisa. Existem fundos “mais caros” e fundos “mais baratos”, com alugueis maiores e menores.

Assim como ao comprar um imóvel como investimento você deve escolher bem, com os fundos imobiliários a lógica é a mesma.

Tipos de Fundos Imobiliários – FIIs

Exitem basicamente os fundos físicos e os fundos de papel.

Fundos de Investimentos Imobiliários Físicos

Esses fundos são dirigidos a investimentos físicos trabalhando principalmente na aquisição, construção e alugueis de espaços comerciais. São exemplos:

Shoppings
Galpões
Salas Comercias
Hospitais
Faculdades

Esses fundos procuram inquilinos para alugar seus espaços e, ao receber os alugueis dos inquilinos repassam parte para os cotistas do fundo.

Fundos de Investimentos Imobiliários de Papel

Esses fundos investem em títulos financeiros imobiliários e não em imóveis físicos. Esses títulos podem ser LCI, CRI, recebíveis imobiliários ou mesmo cotas de outros fundos imobiliários. Dessa forma, esse tipo de FII investe em papeis relativos ao mercado imobiliário e não propriamente em imóveis.

Esses FIIS ganham dinheiro com a valorização de seus papeis, vendas e dividendos recebidos. Parte desse ganho é repassada aos cotistas. Assim, mesmo não sendo um fundo de imóveis físicos, você poderá receber seus “alugueis”.

Taxação – Imposto de Renda sobre Fundos Imobiliários

Aqui há outra boa notícia. Você não paga Imposto de Renda sobre os dividendos/alugueis que você recebe dos fundos imobiliários.

Isso mesmo. O que você receber de aluguel é liquido, não há incidência de Imposto de Renda.

Contudo, sobre a valorização das cotas do fundo incide IR.

Vamos a um exemplo para ficar mais claro.

Digamos que você tenha comprado uma cota do fundo X por R$ 100,00. Digamos que você receba de aluguel R$ 1,00 por cota. Sobre esse valor recebido você não paga Imposto de Renda. Assim, o aluguel que você recebe mensalmente é livre de IR, não importa o valor.

Agora, digamos que 6 meses após comprar a cota esse FII tenha se valorizado e as cotas agora valem R$ 150,00. Caso você venda a cota (seu pedaço do FII), terá obtido uma rentabilidade de R$ 50,00 (comprou por 100 e vendeu por 150). Sobre esse lucro incide 20% de Imposto de Renda.

Assim:

Os alugueis são isentos de IR;
Se as cotas do FII se valorizarem e você vendê-las, há incidência de 20% sobre o lucro.

Como investir em Fundos Imobiliários – FIIs

Em breve vou escrever posts mostrando como fazer o investimento na prática (atualizado: post aqui) . Aqui vou só comentar de maneira superficial.

As cotas dos fundos imobiliários são negociadas na Bolsa de Valores, como as ações.

Para comprar ou vender cotas de FIIs você deverá abrir uma conta em uma corretora. Quando você abre conta na corretora você recebe um login e senha de acesso. Acessando sua área de cliente, deve haver um link para uma ferramenta chamada Home Broker. É essa ferramenta que usamos para comprar e vender ações, comprar e vender cotas de cotas, etc.

Mesmo se você nunca investiu não se preocupe, é bem simples. Vou mostrar nos próximos posts.

Assim como as ações, os fundos são identificados por códigos. No caso das ações, por exemplo, as da Petrobras são identificadas pelos códigos PETR3(ON) e PETR4(ON).

Fundos funcionam da mesma forma. Eles tem o número “11” no final do nome a fim de identificar o código de um FII.

O fundo imobiliário Fator Verita Fundo de Investimento Imobiliário, por exemplo, é identificado pelo código VRTA11.

Dessa forma, caso eu quisesse investir nesse fundo bastava:

abrir conta em uma corretora;
enviar dinheiro para conta da corretora (TED);
entrar no site da corretora, acessar a área de clientes e clicar na ferramenta home broker;
clicar no link de compra e venda, colocar o código “VRTA11”, a quantidade de cotas que deseja comprar, preço de compra e confirmar a ordem.
No Home Broker é possível ver os preços de compra e venda de todos os FIIs.
Em boa parte das corretoras também é possível investir por apps de celular, de maneira bem simples

O próprio sistema da corretora procura as cotas à venda naquele momento e realiza o processo de compra.

Um fato legal é que não há investimento mínimo. Portanto, desde que você tenha o valor para comprar uma cota, poderá começar por aí. No momento que escrevo este post, por exemplo, uma cota da VRTA11 está custando em torno de R$ 139. Se você tiver esse valor na sua corretora, já poderia comprar uma cota.

A partir daí, parte desse fundo imobiliário já é sua e você passará a receber os alugueis pagos pelo mesmo diretamente na sua conta na corretora.

Parece simples e é assim mesmo, não há complicação.

Estratégia para investir em Fundos Imobiliários

Pois bem, agora que você já sabe o básico, é importante saber que o seu sucesso nos investimentos em fundos imobiliários depende em grande parte dos FIIs escolhidos.

Como eu disse antes, cada FII possui características diferentes, valores de cotas diversos e pagamento de alugueis também diferentes.

Assim como as ações, existem FIIs que tendem a se valorizar no futuro e outros nem tanto.

Dessa forma, é necessário fazer seus investimentos dentro de uma boa estratégia que basicamente deve ter:

Escolha de FIIs bons pagadores de dividendos e com estratégia de crescimento;
Montagem de uma carteira de FIIs, com X% investido no Fundo X, X% no fundo Y e assim por diante, ou seja, você deve dividir o valor a ser investido e colocar cada parte em FIIs diferentes;
De tempos em tempos “rebalancear” a carteira, mudando as proporções ou mesmo os FIIs.

Complicou?

Não se preocupe.

Felizmente hoje em dia não precisa ser especialista para fazer esses investimentos. Você mesmo será capaz de comprar e vender cotas de fundos de maneira bastante simplificada. Além disso, saberá qual FII é mais adequado para cada momento.

Para quem, como eu, não quer gastar muito tempo lendo os relatórios gerenciais dos FIIs, recomendo o Desmistificando FIIs (clique e veja). Com ele eu recebo as informações sobre os fundos imobiliários atualizadas semanalmente e já resumidas. Facilita muito a administração da carteira.

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