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Direito de Subscrição – Como comprar cotas de FIIs com desconto

Fundo Imobiliário é um tipo de investimento que permite a realização de ganhos de diversas formas. Uma delas é a possibilidade de poder comprar cotas de determinados FIIs com desconto e antes dos outros investidores. Você sabe o que é o direito de subscrição? Entenda a teoria e veja no final do post como eu obtenho as informações sobre as oportunidades de bons negócios.

A teoria por trás da estratégia.

Como falei no post Fundos Imobiliários – Como funcionam os FIIs são obrigados a distribuir para os cotistas 95% do lucro do Fundo.

Isso pode ser visto sobre dois enfoques:

  1. Você sempre terá renda, pois o fundo é obrigado a distribuir 95% do lucro semestral aos cotistas;
  2. O fundo terá dificuldades para crescer, pois sobra pouco dinheiro “em caixa”, já que a maior parte tem que ir para os cotistas.

Vamos a uma simulação bem simplória!

Vamos imaginar que o fundo fictício Valter11 possui um imóvel de R$ 100 mil que gera de lucro R$ 1000 por mês. Desse valor o fundo distribui R$ 950 para os cotistas. Dessa forma, o fundo Valter11 fica somente com R$ 50,00.

Ficando somente com R$ 50 por mês será muito difícil que o fundo Valter11 consiga adquirir outros imóveis, não é mesmo?

O que pode fazer o Valter11 para crescer?

Emitir novas cotas.

O Valter11 pode, por exemplo, emitir 1000 cotas por R$ 100 cada. Com essas cotas sendo vendidas ele terá obtido R$ 100 mil, poderá adquirir um novo imóvel e passar a gerar mais renda para seus cotistas.

Essa é a ideia de emissão de cotas por parte do fundos imobiliários e é a estratégia básica que os fundos utilizam para crescer.

Como funciona emissão de novas cotas? Direito de Subscrição

Cada nova emissão tem suas regras específicas, contudo, no geral, as cotas são “vendidas” primeiramente para quem já é cotista do fundo. Caso sobrem cotas, aí sim as mesmas são negociadas com os outros investidores.

Assim, possuir cotas de um fundo que vá fazer novas emissões lhe dará um direito de “preferência” para comprar as novas cotas, esse é o direito de subscrição.

Em muitos casos essa preferência praticamente “garante” um lucro rápido.

Vou mostrar um exemplo prático e real de um FII que possuo na minha carteira.

Direito de Subscrição

Emissão de cotas do FII RBRR11 – direito de subscrição

Um dos fundos que fazem parte da minha carteira é o RBRR11. Agora em março/abril de 2019 esse fundo passou por um processo de emissão de novas cotas.

Quem possuía cotas do fundo viu aparecer em sua carteira na corretora o código RBRR12, que é o direito de adquirir as cotas da nova emissão. Esse processo é denominado subscrição.

Quando isso acontece você pode fazer três coisas:

  1. Exercer o direito de adquirir as novas cotas;
  2. Vender o direito;
  3. Não fazer nada;

Para quem, como eu, resolveu exercer o direito de adquirir as novas cotas o valor das mesmas foi de R$ 101,00. As cotas, no mercado aberto, variavam entre R$ 103,00 e R$ 105,00. Veja: quem já era cotista tinha o direito de comprar por R$ 101, antes dessas cotas irem para o mercado, sendo que naquele momento elas eram negociadas por algo em torno de R$ 105.

Quem não queria exercer o direito poderia vendê-lo. Lembra que eu falei que apareceu o código RBRR12 na carteira de quem possuía cotas do fundo? Pois bem, esse direito poderia ser negociado facilmente por meio do Home Broker, assim como você vende uma ação ou cota de FII.

Esse direito era negociado na bolsa por algo em torno de R$ 1 a R$ 1,50. Ou seja, pelo simples fato de você possuir cotas do fundo em processo de subscrição, “surgiu” na sua carteira o ativo RBRR12 que poderia ser vendido pelo valor citado.

Há sempre um prazo máximo para exercer o direito de compra ou vendê-lo. Se você não fizer nada nesse prazo esse direito “virá pó”, ou seja, desaparece.

Eu exerci meu direito e adquiri as cotas por R$ 101.

Lembra que eu falei que era uma opção de lucro “garantido” e rápido.

Pois bem, mesmo que eu não quisesse mais cotas desse fundo na minha carteira, exercer o direito de compra apresentou-se como uma ótima opção.

No momento que escrevo esse post, 16/04/2019, as cotas do RBRR11 estão sendo negociadas a R$ 106,45, ou seja, 5,39% a mais do que o valor cobrado na subscrição (R$ 101) em poucos dias.

Assim, mesmo que eu não quisesse aumentar o número de cotas desse fundo na minha carteira compensava exercer o direito de compra por R$ 101 e, logo após, vender as mesmas com o lucro acima descrito.

Ou seja, eu não precisaria fazer nada de especial, apenas exercer meu direito e vender o proporcional de cotas adquiridas na subscrição.

Ah Valter,mas como ficar sabendo dessas oportunidades?

Os fundos imobiliários publicam relatórios periódicos onde divulgam todas as informações relevantes do fundo.

São mais de 150 FIIs no Brasil, ler os relatórios de todos não parece algo animador, pelo menos para mim.

Por isso eu assino o Relatório Semanal DesmistificandoFII. Esse relatório é elaborado pelo Analista de Valores Mobiliários Rodrigo Costa Medeiros.

Assinando, você recebe semanalmente em seu e-mail em um único arquivo os relatórios de vários FIIs já compilados e de maneira bastante concisa. Clique aqui e saiba mais.

Ou seja, em vez de ter que “garimpar” lendo mais de 150 relatórios para, quem sabe, encontrar alguma boa oportunidade de investimento, eu recebo uma já pronta com as informações condensadas.

Como o próprio Rodrigo explica:

Compilo em um único relatório, de forma objetiva, concisa e crítica, todos os fatos relevantes, relatórios mensais, informações financeiras, alterações de rendimentos, notícias relevantes, perspectivas de rendimentos futuros, entre outros dados que sejam necessários.
Além disso, muitos dados são fornecidos aos assinantes para possibilitar escolher melhor seus fundos imobiliários, entre eles: uma tabela com o yield médio de cada setor; uma tabela com o valor por m2 de cada fundo que investe diretamente em imóveis, bem como a reserva financeira desses fundos; uma tabela com a localização dos imóveis de cada um desses fundos; uma tabela com o comparativo do valor de mercado com o valor patrimonial dos fundos; uma tabela com o yield do último mês e dos últimos doze meses; e muito mais.

Tanto para que já tem muita experiência como para quem é iniciante ter um relatório tão completo é uma ferramenta da qual não se deve abrir mão.

Pelo que nos apresenta de oportunidades de investimento e pelo que nos poupa de tempo na leitura de relatórios, o valor da assinatura é irrelevante. Você pode adquirir uma assinatura mensal ou anual.

Como eu disse antes. São muitos FIIs disponíveis para investimento. Possuir acesso a uma ferramenta que resuma as informações certamente facilidade muito nossa vida, além do que, nos faz ter acesso a ótimas oportunidades de ganhos, assim como a que mostrei nesse post.

É sempre bom aproveitar oportunidades de direito de subscrição.

Você viu, neste post, como funciona o processo de subscrição de cotas de fundos imobiliários.

 

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Como comprar cotas de um Fundo Imobiliário – FII

No post anterior a este expliquei de maneira superficial como funcionam os Fundos Imobiliários. Mostrei …

4 comentários

  1. Subscrições de FII tem que analisar bem a situação e as normas!!! Geralmente os preços tendem ao preço de emissão das subscrições… e pode ter uma armadilha nas entrelinhas…

    Eu lembro bem de uma subscrição de VRTA11… o valor de emissão era por volta de 106,00… e o preço estava neste patamar. Eu comprei algumas subscrições e um outro amigo comprou o FII… e no final das contas ele saiu ganhando pois, depois da subscrição, ele recebeu integralmente os 2 rendimentos mensais subsequentes e eu não (o primeiro rendimento mensal eu não recebi e o segundo recebi parcialmente)!!!

    • Você está certo Mauro. Deve-se analisar antes para verificar se vale a pena. Em alguns casos compensa e em outros não. Se a diferença do preço da cota no mercado e da subscrição for o suficiente para cobrir, com folga, uma eventual perda do provento mensal eu creio que valha a pena. De toda forma é bom conhecer essa possibilidade para aproveitar os casos positivos.

  2. Boa tarde Valter,

    Também exerci o direito de subscrição e adquiri as novas cotas da RBRR11 por 101,00.
    Problema é o seguinte, o dinheiro da compra saiu da conta na RICO em 09/04/2019 e sabe-se lá quando a RBRR11 vai aparecer na carteira de fundos imobiliários para eventual venda.
    Até lá, não estarei recebendo os proventos e pode ser ainda que o preço da cota caia abaixo do que foi comprado.
    Quanto à venda do direito de subscrição, se a corretora cobrar taxa de corretagem, nem vale a pena.

    Abraço

    • Olá Marcelo. Quanto à venda dos direitos realmente tem que ser verificado com a corretora os custos, pois dependendo não compensa mesmo.

      Em relação ao preço da cota, como falei no post, atualmente a diferença do preço de mercado para o preço da subscrição é de em torno de 5%. Por exemplo: pensando em uma venda, se eu tive 100 cotas na subscrição, não preciso esperar as “cotas novas” aparecerem na minha carteira, posso vender 100 das cotas que possuo no mercado hoje e ter essa diferença já “no bolso”.

      Continuarei, no futuro, com a mesma quantidade de cotas e os eventuais rendimentos mensais “perdidos” certamente não totalizarão 5% ganhos em uma eventual venda.

      Mas é só uma estratégia minha e o seu raciocínio não está equivocado.

      Abraço.