Investimentos não lhe deixarão rico!

É isso, investimentos não lhe deixarão rico! Quer entender a razão? Prossiga com a leitura que eu explico melhor! Vou lhe mostrar que os investimentos comuns não lhe deixarão rico, mas no final mostro qual é o melhor investimento que você pode fazer.

Você pode estar pensando nesse momento:

Este é um blog totalmente dedicado a investimentos e o cara vem me falar que investimentos não me deixarão rico?

Pois é, mas essa é a realidade, pelo menos em parte.

Antes de explicar a razão, vamos relembrar o básico de como funciona um orçamento.

Como funciona um orçamento familiar

Nosso orçamento tem, no geral, duas linhas: Receitas e despesas.

Essas duas linhas podem gerar três situações:

Receitas maiores que despesas
Receitas iguais às despesas
Receitas menores do que as despesas

A primeira hipótese é boa, a segunda é neutra e a terceira é negativa.

Alguém que possui dinheiro para investir, em condições normais, deve estar enquadrado na primeira hipótese, ou seja, possui receitas maiores que suas despesas e pega parte dessa “sobra” e investe, não é mesmo?

Pois bem, a partir daí cria-se uma terceira linha.

A terceira linha

Começando a investir você cria uma terceira linha, a dos seus investimentos:

Se você passa a investir, mês a mês, e não retira os juros obtidos, com o tempo, a lógica é que a terceira linha dos investimentos chegue a superar a das despesas e, quem sabe a das receitas.

Isso seria o que se pode chamar de riqueza financeira: possuir um capital que gere, de juros, o suficiente para cobrir todas as suas despesas.

Nesse cenário, você poderia considerar que alcançou a liberdade financeira, pois, mesmo se não trabalhasse, conseguiria suprir suas necessidades com folga.

No entanto, na imagem você percebe, também, que a linha das receitas e das despesas permaneceu constante. Isso acontece normalmente?

Não!

Na prática o dia a dia das pessoas não funciona assim. Nossa vida financeira é bastante dinâmica com diversas alterações de ganhos e gastos.

Além disso, a economia do Brasil não é das mais estáveis, de forma que o valor do dinheiro varia muito com o tempo.

Dessa forma, para alcançar a sonhada liberdade financeira o ideal é que minhas receitas e meus investimentos cresçam em maior vulto do que minhas despesas. Pois sim, exceto em raras exceções, as despesas também vão crescer.

Assim, fica claro que o tempo que eu demorarei para alcançar esse estado de liberdade financeira depende do quanto crescem minha renda e meus investimentos.

Considerando que investimos somente uma parte menor do que temos de receita e considerando que nossas despesas, no geral, são “proporcionais” aos nossos ganhos, por melhor investidor que você seja, demorará muito tempo para que seu capital investido, por si só, gere juros maiores que suas despesas.

Por isso, quando eu disse que investimentos normais não lhe deixarão rico, na verdade eu quis dizer que somente investimentos normais não lhe deixarão rico.

Há pessoas que pregam que você tem que levar uma vida limitada no período de “acumulação” para, no futuro, colher os resultados.

Eu não critico, cada um deve levar a vida que entender melhor, contudo, penso diferente.

Eu posso viver bem enquanto caminho para a liberdade financeira e para alcançar essa liberdade terei que fazer o melhor investimento de todos, todos os dias.

Esse sim é capaz de levar qualquer um a riqueza e está disponível a todos.

O melhor investimento de todos

Você sabe qual é o melhor investimento de todos e que é capaz de conduzir qualquer um à riqueza?

Olhe no espelho, é você mesmo!

Entendeu? Não?

Funciona assim.

Você é o gerador de resultados para sua vida, em todos os aspectos.

Se você é um funcionário, sua renda é advinda do seu trabalho.

Se você empreende, sua renda vem do seu negócio, administrado por você.

De toda forma você é o ativo principal gerador de capital para o seu orçamento.

Lembra das linhas do orçamento?

Então, você é o mecanismo que determina o quanto aquela linha cresce, ou, às vezes, diminui.

Se a linha das receitas aumenta e você aumenta junto a dos investimentos, a velocidade de crescimento da terceira linha é maior e, em menor prazo, você alcança a liberdade financeira.

Mais receita, gera mais investimento, que gera mais juros….

Como disse, os investimentos comuns, sozinhos, por melhores que sejam, levarão muito tempo até lhe conduzirem à liberdade.

Sendo você o seu principal ativo, invista no seu crescimento pessoal. Muita gente não enxerga isso e desanima no caminho rumo a liberdade, pois vê que seu capital está crescendo “devagar”.

Se você se torna uma pessoa “maior”, seja lá qual for a sua atividade, consegue gerar mais receita e aumentar seus investimentos.

O caminho do crescimento pessoal tem que ser constante, ou seja, devemos estar em processo de aprendizado o tempo todo, mesmo que não consigamos ver onde isso melhorará nossa vida de imediato. O seu “eu do futuro” agradecerá o aprendizado que o seu “eu de hoje” obtiver.

Não importa o ramo no qual você atua. O que é preciso fazer para se tornar um profissional melhor do que você é hoje? Reflita sobre e faça o necessário!

Eu, pessoalmente, procuro estar sempre lendo livros novos e fazendo algum curso de aperfeiçoamento, o tempo inteiro. Termino um e começo outro.

Esse processo de crescimento pessoal lhe torna uma pessoa “maior”, o que lhe faz enxergar oportunidades que, sem o melhoramento, você não veria. É incrível a quantidade de oportunidades que surgem quando possuímos uma quantidade maior de conhecimento que nos permitem enxergá-las.

Além de aumentar seu ângulo de visão para enxergar oportunidades, estar em constante evolução o deixa mais apto a aproveitar as oportunidades. Isso é importante, pois, de nada adianta eu enxergar uma chance de crescimento se eu não possuir as qualidade e requisitos necessários para aproveitar.

Por isso o maior investimento que você pode fazer é em si mesmo. Faça cursos, treinamentos, leia livros, enfim, faça o que for necessário para ser um profissional melhor, seja em qual área for. Não se contente em ser mediano.

Lembre-se: você é o principal ativo do seu orçamento, fazer esse ativo (você) crescer, fará com que aumente a linha das receitas e consequentemente dos investimentos.

Certo, mas e os investimentos financeiros, não é importante escolher os certos?

Sim, eles são uma parte do processo, mas não a parte principal.

Tenho uma frase que resume isso: investimentos não lhe deixarão rico, mas sem eles não é possível enriquecer.

Confuso?

Vou explicar nos próximo post o papel dos investimentos no processo de alcançar a liberdade financeira.

Tesouro Direto com Juros Semestrais vale a pena?

Assim como os Fundos Imobiliários, várias pessoas utilizam o Tesouro Direto com Juros Semestrais como investimento gerador de renda, mas será que ele vale a pena? Veja abaixo.

Tesouro Prefixado com Juros Semestrais – Como funciona?

O título Tesouro Prefixado com Juros Semestrais paga ao investidor um cupom de juros de seis em seis meses. Esse cupom nada mais é do que uma rentabilidade proporcional ao valor investido de acordo com a taxa contratada no momento da aplicação.

Assim, o primeiro ponto que deve ficar claro é que não se trata de rentabilidade “extra”. O que acontece é que, ao invés de pagar toda a rentabilidade no vencimento do título, parte dela vai sendo distribuída a cada seis meses. No vencimento do título, nesse caso, você recebe o valor aplicado mais o último cupom.

Quais são os títulos com juros semestrais?

No momento que escrevo esse post os títulos com juros semestrais disponíveis são:

Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2026
Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2035
Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2050
Tesouro Prefixado com Juros Semestrais 2029

O Tesouro IPCA possui rentabilidade formada pela inflação (IPCA) do período mais uma taxa de juros fixa, contratada no momento do investimento.

O Tesouro Prefixado funciona de maneira mais simples, a taxa é fixa e prefixada, ou seja, você sabe a rentabilidade exata já no momento que investe.

Vale a pena o Tesouro Direto com juros semestrais?

Como disse no início, normalmente esse título é utilizado por pessoas que querem que seu investimento produza renda.

Com esse título, após investir seu capital, de seis em seis meses o Tesouro lhe pagará juros que, evidentemente, pode ser utilizado como renda.

Muitos utilizam esse título para complementação da sua renda “normal” ou mesmo como “aposentadoria”.

Há dois problemas:

1º Problema: o imposto de renda

O imposto de renda dos títulos públicos é regressivo, ou seja, diminui com o passar do tempo, de maneira que quanto mais tempo o dinheiro fica aplicado, menos imposto você paga.

A alíquota começa em 22,5% e diminui até 15% para investimentos de mais de 2 anos. Dessa forma, quem aplica no tesouro direto com juros semestrais receberá seus primeiros cupons com alíquotas mais altas de imposto de renda (22,5%, 20% e 17,5%) . Após dois anos a coisa muda, todos terão incidência de “apenas” 15%.

2º Problema: periodicidade

Os juros são pagos de seis em seis meses, de maneira que você precisará de organização e controle caso queira utilizar os cupons como sua única fonte de renda.

Quanto a esse segundo problema há uma solução. Títulos diferentes pagam seus cupons em meses diferentes. Dessa forma, se você possuir títulos diversos com juros semestrais receberá seus cupons em meses diferentes. Eles pagam os juros em janeiro/julho, fevereiro/agosto e em maio/novembro.

Fazendo essa distribuição você fica com uma renda quase mensal.

E para reinvestir?

Se você está pensando em aplicar no tesouro direto, receber os juros e aplicar novamente, o tesouro direto com juros semestrais não é adequado. Como disse, você receberá os primeiros cupons pagando um alíquota mais alta de imposto de renda.

Se a estratégia é investir, receber e reinvestir, dê preferência aos títulos que pagam a rentabilidade inteira no vencimento. Você pagará menos imposto de renda e poderá investir novamente da mesma forma.

Assim, Tesouro Direto com juros semestrais vale a pena? Como visto, depende do caso.

Quanto rende um fundo imobiliário? Veja na prática

Fundos imobiliários são um dos investimentos preferidos dos brasileiros quando se fala em ativos geradores de renda. Contudo, na prática, quanto rende um fundo imobiliário? Siga a leitura que mostro como escolher os FIIs adequados e como calcular a rentabilidade corretamente.

Quanto rende um fundo imobiliário?

Ganhamos dinheiro com um fundo imobiliário – FII basicamente de duas formas:

Com a valorização das cotas;
Com os proventos (alugueis ) recebidos.

Se você ainda está começando nas pesquisas, recomendo que leia meio post: Fundo Imobiliário: como funciona.

Em relação à valorização das cotas, como as mesmas são negociadas na bolsa, quem vai determinando o preço é o mercado. Ou seja, não há qualquer garantia de que as cotas de um determinado FII vão se valorizar ou desvalorizar.

O “humor” do mercado é que determina. Por essa razão é importante escolher os FIIs adequados. Eu utilizo o relatório Desmistificando FIIs (clique e veja) para auxiliar na escolha e acompanhamento dos fundos imobiliários.

Quando você me pergunta quanto rende um fundo imobiliário, normalmente estamos falando em relação aos proventos. Em relação a esses, em alguns casos, são quase como uma “renda fixa”. Atente-se a eu ter dito “quase”, pois nunca é demais ressaltar que FIIs são ativos de renda variável.

No entanto, alguns FIIs possuem distribuição de proventos mais estável.

Por exemplo, se um FII é composto por 10 imóveis com um valor X de aluguel. Como os FIIs são obrigados a distribuir 95% do seu lucro aos cotistas, considerando que os inquilinos paguem corretamente seus alugueis, a distribuição de proventos aos cotistas será quase fixa, ou melhor, com pouca variação a cada mês.

Não há complicações quanto a esse ponto, o FII apura seu lucro, considera os 95%, e divide pela quantidade de cotas existentes. Cada cotista recebe o proporcional às cotas que possui. Dessa forma, fundos imobiliários mais estáveis distribuem proventos mais estáveis.

Quando um Fundo Imobiliário paga de proventos?

Existem dezenas de fundos imobiliários diferentes no Brasil. Cada FII é composto por ativos diferentes e, logicamente, possui rendimentos diferentes.

Dessa forma, a pergunta: quanto rende um fundo imobiliário não possui uma só resposta. Cada FII tem um rendimento diferente.

Para mostrar um exemplo na prática, vou utilizar um fundo imobiliário que possuo na minha carteira: VRTA11

Como saber a rentabilidade passada de um fundo imobiliário?

Como sempre dizemos no mercado financeiro, rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. Contudo, conhecer o histórico de rendimentos de um determinado FII pode lhe auxiliar em sua análise.

Eu sempre esclareço que a rentabilidade, isoladamente analisada, não deve definir se você vai investir em um FII ou não. Ou seja, caso esteja pretendendo comprar cotas de um determinado FII não analise somente a rentabilidade. Ela deve ser um item levado em conta, mas não o único.

Para obter dados oficiais sobre a distribuição de proventos de um determinado FII utilizamos o site da B3 (antiga Bovespa).

Essa é uma das vantagens de se investir em FIIs. Trata-se de um mercado regulado e todas as informações oficiais e relevantes devem ser publicadas.

Em relação ao FII do nosso exemplo, o link é o seguinte VRTA11 (clique aqui)

Buscando o fundo citado e clicando em “Eventos Corporativos” você verá que as últimas distribuições foram:

Na imagem acima, os itens da coluna “Valor (R$)” são os proventos pagos por cota em cada mês.

O provento relativo a julho/2021 foi de R$ 1,07.

Então, quanto rende um fundo imobiliário nesse caso?

Varia de acordo com a quantidade de cotas que você possui.

Quem possuía 100 cotas recebeu R$ 107. Quem possuía 500 cotas recebeu R$ 535 e assim por diante. O valor recebido é a quantidade de cotas que você possui multiplicado pelo valor distribuído, no caso, R$ 1,07. Para saber o percentual continue lendo que explico mais adiante.

Sempre lembrando, esse foi o valor distribuído pelo fundo VRTA11. Fundos diferentes distribuem proventos diferentes.

Quanto tempo leva para eu receber os proventos?

Muitos comparam fundos imobiliários com imóveis. Em relação aos imóveis o aluguel é pago, normalmente, de maneira mensal. Em relação aos FIIs, na verdade a lei determina que eles distribuam 95% do lucro semestral, mas a maior parte dos fundos paga os valores mensalmente também.

Mas há outras dúvidas: a partir de quando o investidor tem direito de receber os proventos? Se eu comprar no meio do mês só receberei meio aluguel? Se comprar no final receberei no mês seguinte?

Lembra que falei que as informações devem ser publicadas? Então, quanto ao rendimento do VRTA11 referente a julho/2021 o informativo encontra-se publicado aqui.

Informações sobre Pagamento de Proventos

Nome do Fundo:	FATOR VERITA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO	CNPJ do Fundo:	11.664.201/0001-00
Nome do Administrador:	BANCO FATOR S/A	CNPJ do Administrador:	33.644.196/0001-06
Responsável pela Informação:	Paulo Vellani de Lima	Telefone Contato:	(11) 3049-9165
Código ISIN da cota:	BRVRTACTF008	Código de negociação da cota:	VRTA11

	Rendimento	Amortização
Ato societário de aprovação (se houver)
Data da informação	30/07/2021
Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)	30/07/2021
Data do pagamento	13/08/2021
Valor do provento por cota (R$)	1,07
Período de referência	Julho
Ano	2021
Rendimento isento de IR*	Sim

*A Administradora declara que o Fundo de Investimento Imobiliário se enquadra no inciso III do art. 3º da Lei 11.033/2004, alterada pelo artigo 125 da Lei 11.196/2005. Em decorrência, fica isento do imposto de renda o cotista pessoa física, desde que respeitado o disposto nos incisos I e II do parágrafo único do art. 3º da Lei 11.033/2004.

Conforme se verifica nos dados acima, todas as informações quanto a distribuição dos proventos estão aí publicadas.

Atente-se ao campo “Data-base”. Essa é a data que dava direito ao recebimento de proventos. Dessa forma, não faz diferença se você comprou a cota no dia 2/08/2021 ou no dia 28/08/2021, quem possuía cotas no dia 30/07/2021 recebeu R$ 1,07 por cota. O valor é pago integralmente, não importa o dia que as cotas foram compradas.

Esse valor foi pago no dia 13/08/2021, conforme campo “Data de pagamento”.

Quanto rende um fundo imobiliário em percentual?

Certo, quanto ao valor em espécie vimos acima. Mas quanto rendeu o fundo VRTA11 em percentual?

Depende!

Ué Valter, como assim depende.

O percentual depende do valor que você pagou pelas cotas.

Digamos que você tenha comprado 100 cotas desse fundo por R$ 108 em julho de 2021. Desconsiderando custos, você investiu R$ 10.800,00.

Como o fundo pagou R$ 1,07 por cota, você recebeu, em agosto de 2021, R$ 107,00. Isso equivale a mais ou menos 0,99% do valor investido (R$ 10.800,00), dessa forma, nesse mês, esse fundo teria rendido de proventos 0,99% para você.

Digamos agora que você tenha comprado cotas desse FII por R$113 em maio de 2019. O valor gasto em 100 cotas seria de R$ 11.300,00. Nesse caso, você teria recebido os mesmos R$ 107 equivalentes às 100 cotas, no entanto, sua rentabilidade, em agosto de 2021, teria sido de 0,94%.

Veja como o mesmo valor distribuído equivale a rentabilidades diferentes, por isso eu disse “depende”.

A rentabilidade percentual depende do valor que você pagou pelas cotas.

Para quem comprou cotas em diversas datas basta calcular o preço médio. No mesmo exemplo seria assim:

100 cotas * 108 = 10.800,00
100 cotas * 113 = 11.300,00
Total: 200 cotas por R$ 22.100,00
Custo médio por cotas R$ 110,5 (22,100 / 200)
Proventos de R$ 1,07 equivalem a 0, 96% de rentabilidade.

Portanto, se você possui um fundo imobiliário que está rendendo 1% ao mês, isso é em relação ao preço médio das suas cotas. Para quem possui um preço médio diferente, a rentabilidade também não é mesma.

Portanto, a rentabilidade varia de FII para FII e também varia de acordo com o preço que você paga pelas cotas.

Por isso é sempre bom estar atento ao mercado para investir nos FIIs certos no momento adequado. Os relatórios do Desmistificando FIIs (clique e veja) podem lhe ajudar na escolha.

É sempre bom lembrar que os proventos recebidos são isentos de imposto de renda.

Como recebo os proventos de um fundo imobiliário?

Os proventos dos fundos imobiliários são depositados na sua conta na corretora/Banco pela qual você investiu. Se você investiu utilizando o Banco do Brasil, por exemplo, os proventos serão depositados na sua conta no banco.

As corretoras normalmente possuem um link para o “extrato” da sua conta. Lá devem estar descritos os proventos por você recebidos, mês a mês.

Esses valores ficam disponíveis na “Data do Pagamento”. É bom ressaltar que assim como os rendimentos variam de FII para FII, a data de pagamento também pode variar. Consulte sempre as publicações.

Recebidos os proventos na sua conta você pode reinvestir os mesmos ou utilizar o dinheiro como achar melhor.

Quanto rende um fundo imobiliário? Como visto, dependendo do valor que você pagou pelas cotas.

Direito de Subscrição – Como comprar cotas de FIIs com desconto

Fundo Imobiliário é um tipo de investimento que permite a realização de ganhos de diversas formas. Uma delas é a possibilidade de poder comprar cotas de determinados FIIs com desconto e antes dos outros investidores. Você sabe o que é o direito de subscrição? Entenda a teoria e veja no final do post como eu obtenho as informações sobre as oportunidades de bons negócios.

A teoria por trás da estratégia.

Como falei no post Fundos Imobiliários – Como funcionam os FIIs são obrigados a distribuir para os cotistas 95% do lucro do Fundo.

Isso pode ser visto sobre dois enfoques:

Você sempre terá renda, pois o fundo é obrigado a distribuir 95% do lucro semestral aos cotistas;
O fundo terá dificuldades para crescer, pois sobra pouco dinheiro “em caixa”, já que a maior parte tem que ir para os cotistas.

Vamos a uma simulação bem simplória!

Vamos imaginar que o fundo fictício Valter11 possui um imóvel de R$ 100 mil que gera de lucro R$ 1000 por mês. Desse valor o fundo distribui R$ 950 para os cotistas. Dessa forma, o fundo Valter11 fica somente com R$ 50,00.

Ficando somente com R$ 50 por mês será muito difícil que o fundo Valter11 consiga adquirir outros imóveis, não é mesmo?

O que pode fazer o Valter11 para crescer?

Emitir novas cotas.

O Valter11 pode, por exemplo, emitir 1000 cotas por R$ 100 cada. Com essas cotas sendo vendidas ele terá obtido R$ 100 mil, poderá adquirir um novo imóvel e passar a gerar mais renda para seus cotistas.

Essa é a ideia de emissão de cotas por parte do fundos imobiliários e é a estratégia básica que os fundos utilizam para crescer.

Como funciona emissão de novas cotas? Direito de Subscrição

Cada nova emissão tem suas regras específicas, contudo, no geral, as cotas são “vendidas” primeiramente para quem já é cotista do fundo. Caso sobrem cotas, aí sim as mesmas são negociadas com os outros investidores.

Assim, possuir cotas de um fundo que vá fazer novas emissões lhe dará um direito de “preferência” para comprar as novas cotas, esse é o direito de subscrição.

Obviamente nem todos os direitos de subscrição valem a pena serem exercidos. Utilizar um bom relatório para auxiliar na escolha é essencial. Eu utilizo o Desmistificando FIIs (clique e veja).

Em muitos casos essa preferência praticamente “garante” um lucro rápido.

Vou mostrar um exemplo prático e real de um FII que possuo na minha carteira.

Emissão de cotas do FII RBRR11 – direito de subscrição

Um dos fundos que fazem parte da minha carteira é o RBRR11. Agora em março/abril de 2019 esse fundo passou por um processo de emissão de novas cotas.

Quem possuía cotas do fundo viu aparecer em sua carteira na corretora o código RBRR12, que é o direito de adquirir as cotas da nova emissão. Esse processo é denominado subscrição.

Quando isso acontece você pode fazer três coisas:

Exercer o direito de adquirir as novas cotas;
Vender o direito;
Não fazer nada;

Para quem, como eu, resolveu exercer o direito de adquirir as novas cotas o valor das mesmas foi de R$ 101,00. As cotas, no mercado aberto, variavam entre R$ 103,00 e R$ 105,00. Veja: quem já era cotista tinha o direito de comprar por R$ 101, antes dessas cotas irem para o mercado, sendo que naquele momento elas eram negociadas por algo em torno de R$ 105.

Quem não queria exercer o direito poderia vendê-lo. Lembra que eu falei que apareceu o código RBRR12 na carteira de quem possuía cotas do fundo? Pois bem, esse direito poderia ser negociado facilmente por meio do Home Broker, assim como você vende uma ação ou cota de FII.

Esse direito era negociado na bolsa por algo em torno de R$ 1 a R$ 1,50. Ou seja, pelo simples fato de você possuir cotas do fundo em processo de subscrição, “surgiu” na sua carteira o ativo RBRR12 que poderia ser vendido pelo valor citado.

Há sempre um prazo máximo para exercer o direito de compra ou vendê-lo. Se você não fizer nada nesse prazo esse direito “virá pó”, ou seja, desaparece.

Eu exerci meu direito e adquiri as cotas por R$ 101.

Lembra que eu falei que era uma opção de lucro “garantido” e rápido.

Pois bem, mesmo que eu não quisesse mais cotas desse fundo na minha carteira, exercer o direito de compra apresentou-se como uma ótima opção.

No momento que escrevo esse post, 16/04/2019, as cotas do RBRR11 estão sendo negociadas a R$ 106,45, ou seja, 5,39% a mais do que o valor cobrado na subscrição (R$ 101) em poucos dias.

Assim, mesmo que eu não quisesse aumentar o número de cotas desse fundo na minha carteira compensava exercer o direito de compra por R$ 101 e, logo após, vender as mesmas com o lucro acima descrito.

Ou seja, eu não precisaria fazer nada de especial, apenas exercer meu direito e vender o proporcional de cotas adquiridas na subscrição.

Ah Valter,mas como ficar sabendo dessas oportunidades?

Os fundos imobiliários publicam relatórios periódicos onde divulgam todas as informações relevantes do fundo.

São mais de 150 FIIs no Brasil, ler os relatórios de todos não parece algo animador, pelo menos para mim.

Por isso eu assino o Desmistificando FIIs (clique e veja). Esse relatório é elaborado pelo Analista de Valores Mobiliários Rodrigo Costa Medeiros.

Assinando, você recebe semanalmente em seu e-mail em um único arquivo os relatórios de vários FIIs já compilados e de maneira bastante concisa.

Ou seja, em vez de ter que “garimpar” lendo mais de 150 relatórios para, quem sabe, encontrar alguma boa oportunidade de investimento, eu recebo uma já pronta com as informações condensadas.

Como o próprio Rodrigo explica:

Compilo em um único relatório, de forma objetiva, concisa e crítica, todos os fatos relevantes, relatórios mensais, informações financeiras, alterações de rendimentos, notícias relevantes, perspectivas de rendimentos futuros, entre outros dados que sejam necessários.
Além disso, muitos dados são fornecidos aos assinantes para possibilitar escolher melhor seus fundos imobiliários, entre eles: uma tabela com o yield médio de cada setor; uma tabela com o valor por m2 de cada fundo que investe diretamente em imóveis, bem como a reserva financeira desses fundos; uma tabela com a localização dos imóveis de cada um desses fundos; uma tabela com o comparativo do valor de mercado com o valor patrimonial dos fundos; uma tabela com o yield do último mês e dos últimos doze meses; e muito mais.

Tanto para que já tem muita experiência como para quem é iniciante ter um relatório tão completo é uma ferramenta da qual não se deve abrir mão.

Pelo que nos apresenta de oportunidades de investimento e pelo que nos poupa de tempo na leitura de relatórios, o valor da assinatura é irrelevante.

Como eu disse antes. São muitos FIIs disponíveis para investimento. Possuir acesso a uma ferramenta que resuma as informações certamente facilidade muito nossa vida, além do que, nos faz ter acesso a ótimas oportunidades de ganhos, assim como a que mostrei nesse post.

É sempre bom aproveitar oportunidades de direito de subscrição.

Você viu, neste post, como funciona o processo de subscrição de cotas de fundos imobiliários.

Tipos de Fundos Imobiliários: por onde começar a investir?

Felizmente o mercado de Fundos Imobiliários no Brasil tem crescido bastante nos últimos anos. Pessoalmente acho isso muito positivo, pois os FIIs são uma ótima fonte de renda. Você conhece os tipos de fundos imobiliários? É iniciante e procura por onde começar? Esse post pode lhe ser útil.

Muita gente depois de conhecer um tipo de investimento, mesmo gostando dele, fica na dúvida sobre por onde começar. A ideia deste post é essa: falar o básico sobre os tipos de fundos imobiliários e lhe mostrar o caminho inicial.

O investimento em imóveis é o preferido do brasileiro e se você gosta desse mercado os FIIs podem ser uma ótima opção.

Como extra, no final do post lhe mostrarei o material que uso para escolher e administrar os fundos imobiliários que tenho na carteira.

Tipos de Fundos Imobiliários

Não existe uma categorização definitiva sobre os tipos fundos imobiliários, já que eles podem ser analisados sobre alguns enfoques diferentes como:

Tipo de ativo
Tipo de gestão
Objetivo do fundo; e
Duração do Fundo

Vou ser bem sucinto nas categorizações de forma a fazer com que você entenda o básico. O bom investidor em FIIs se forma com o tempo, cada vez mais adquirindo conhecimento para fazer a comparação de fundos imobiliários.

FII – Tipo de ativo

Basicamente existem dois tipos de ativo:

FIIs de tijolo: investem em imóveis físicos (reais) e lucram com os alugueis ou com a venda dos mesmos. Há FIIs multi-imóveis (possui vários imóveis) e outros mono-imóvel (possui somente um). Esses podem se dividir, ainda, em:

Lajes corporativas;
Lojas e supermercados;
Educacional (escolas e universidades);
Agências bancárias;
Shoppings;
Salas comerciais e escritórios;
Galpões de logística;
Galpões industriais;
Hotéis; e
Hospitais

FIIs de papel: investem em “papéis” ou ativos financeiros do setor imobiliário como LCI ou CRI ou mesmo em cotas de outros FIIs. Lucram com o recebimento de juros ou com a venda dos papéis. Assim, não investem em imóveis físicos e sim em aplicações do setor imobiliário.

Além disso, é importante ficar claro que um FII pode enquadrar-se em mais de uma das categorias acima citadas.

FII – Tipo de gestão

Também são duas:

Gestão ativa: o gestor tem maior autonomia para “rodar” os ativos do fundo, por exemplo, vendendo alguns imóveis e comprando outros, sem a necessidade de assembleias. O desenvolvimento do fundo, nesse caso, depende muito da competência do administrador na gestão do capital.
Gestão passiva: o gestor tem autonomia somente para a prática de atividades cotidianas do fundos como gestão de alugueis, inquilinos etc. Para alterações relevantes no patrimônio do fundo ele necessita de aprovação em assembleias.

FII – Objetivo do Fundo

Fundos de Renda: cotas são emitidas para captação de capital. O dinheiro é usando para comprar imóveis. Parte dos alugueis recebidos é passada para os cotistas.
Fundos de Incorporação e Desenvolvimento: O dinheiro captado é utilizado para construção do empreendimento (exemplo: condomínio). Ao final, o imóvel pode ser vendido ou alugado. Parte da renda obtida é dividida entre os cotistas. Durante a construção pode ou não haver renda aos cotistas por meio de RGM (Renda Mínima Garantida).
Investimento em ativos Financeiros: Por possuírem capital alto para investimento, tem acesso à algumas LCIs e CRIs que pessoas comuns não tem. Esses investimentos normalmente oferecem melhores taxas do que os disponíveis para as pessoas físicas.
Fundos de Fundos: compram cotas de outros FIIs. A renda do fundos vem dos recebimento dos proventos e também da venda dessas cotas.

FII – Duração do Fundo

Quanto à duração são dois tipos de fundos imobiliários:

Duração determinada: fundos criados com objetivo bem específico e prazo de duração. Durante o período de existência parte do capital é devolvida aos investidores, de maneira que o FIIs deixa de existir quando finda o prazo.
Duração indeterminada: a maioria dos FIIs possui duração indeterminada, ou seja, não tem prazo para acabar.

Por onde começar?

Pois bem, se você é iniciante vou ter passar os primeiros passos para começar. Antes, caso ainda não tenha lido, preciso que você leia meus três posts anteriores:

Já leu? Vamos lá então.

Para o iniciante o ideal é começar com FIIs mais simples e com bom nível de diversificação. A lista que colocarei aqui é somente uma opinião pessoal, não é uma regra absoluta, certo?

Para começar prefira:

Fundos de tijolo: são mais fáceis de entender e analisar do que os de papel;
Prazo indeterminado: desnecessário se preocupar com os resultados do fim do prazo do FII;
Fundos de renda: mais fáceis de entender e analisar que os demais, além de ter proventos mais constantes;
Fundos multi-imóveis: se o FII possui muitos imóveis ele recebe de várias fontes. Se ele tiver problema com algum inquilino, terá ainda a renda dos outros. Se ele possuir um imóvel só, caso tenha problemas, ficará sem renda;
Imóveis em cidades diferentes: técnica de diversificação. Imóveis diferentes em cidades diferentes. Isso complementa a dica anterior.
Proventos relativamente estáveis: Os proventos dos FIIs não são fixos, mas alguns são mais estáveis que outros. Para iniciantes, um FII que produza renda constante é o ideal;
Monte uma carteira: diversificar é positivo. O ideal é ter, pelo menos, três FIIs na carteira.

Dica de FIIs para começar

Não é uma indicação de compra. Todos são adultos e responsáveis e devem definir onde colocar seu dinheiro, não é mesmo?

Até porque, os melhores fundos imobiliários variam dependendo dos objetivos de cada um.

Citarei aqui apenas dois FIIs que fazem parte da minha carteira, somente a título de referência:

Começar uma carteira com esses FIIs já lhe dará uma base para ir desenvolvendo. O ideal é que tenhamos uma carteira maior, mas temos que começar por algum lugar, não é?

Muitos sentem falta de um material de apoio que auxiliem em suas decisões na hora de investir em fundos imobiliários. Para não ter que gastar muito tempo lendo relatórios gerenciais, eu uso o relatório Desmistificando FIIs (clique e veja). Nele tenho acesso às informações já condessadas e atualizadas.

É isso, penso que com os posts escritos até aqui você já possui o conhecimento suficiente para começar. Além disso, tanto para iniciantes como para investidores mais experientes o relatório pode ser um grande auxílio.

O investidor em fundos imobiliários deve ir sempre se aperfeiçoando. Quanto mais investimos e aprendemos, melhores investidores nos tornamos.

Neste post você conheceu os tipos de fundos imobiliários e por onde começar a investir.

Como se ganha dinheiro com Fundos Imobiliários

Seguindo nossa série de posts sobre fundos imobiliários, vou falar nesse post como se ganha dinheiro com fundos imobiliários, ou melhor, como ganhar e acumular dinheiro com fundos imobiliários. Vou descrever a teoria da estratégia que considero adequada para investir em FIIs e as características que o investidor deve ter. No final, mostro o resultado no mês de janeiro/fevereiro de um dos FIIs que possou.

Como se ganha dinheiro com Fundos Imobiliários – Proventos

Os proventos, ou alugueis, recebidos por quem investe em fundos imobiliários certamente é um dos pontos que mais atrai os investidores.

O sonho de boa parte dos brasileiros é possuir imóveis para alugar e ter a renda passiva dos alugueis. Comprar ou construir uma casa exige um investimento um tanto alto, os FIIs resolvem esse problema: você pode investir para receber alugueis começando com pequenos investimentos.

O que o pequeno investidor tem que entender é que não existe nenhum investimento no qual você vai aplicar pouco dinheiro e logo de início vai receber grandes rendimentos.

O ideal é que invistamos um pouco esse mês e, no mês que vem, apliquemos mais um pouco, além de reinvestir os alugueis recebidos. No mês seguinte o processo deve ser repetido, e repetido, e repetido…

Se a cada mês nós reinvestimos os alugueis que recebemos e aplicarmos mais um pouco “do nosso bolso”, no mês seguinte os alugueis serão ainda maiores, e maiores, e maiores …

Temos que colocar nossos investimentos no efeito “bola de neve”. A cada mês a bola deve ficar um pouco maior.

No futuro, quando já tivermos acumulado um bom patrimônio, aí sim, devemos utilizar os alugueis como fonte de renda.

Sendo assim, minha estratégia de investimento em FIIs se baseia na escolha de fundos bons pagadores de dividendos.

Lógico que não são todos os fundos imobiliários que geram bons resultados. Em razão disso, para gastar tempo lendo diversos relatórios gerenciais dos FIIs, eu utilizo o relatório Desmistificando FIIs (clique e veja). Com ele já recebo as informações atualizadas e condensadas, o que facilita muito a administração da minha carteira.

Como se ganha dinheiro com Fundos Imobiliários – Valor das Cotas

As cotas dos FIIs são negociadas na bolsa. Assim como ocorre com as ações, o que determina o sobe e desce dos preços é o mercado.

Uma boa estratégia para acumular patrimônio e ganhar dinheiro com fundos imobiliários é montar uma carteira de FIIs, ou seja, investir em um grupo formado por FIIs diferentes, com diferentes características e diferentes áreas.

Uma carteira de FIIs montada de maneira adequada reduz o risco do investimento, bem como protege o investidor das variações dos preços das cotas.

Se você tem uma carteira composta por 5 FIIs, por exemplo, é normal que alguns deles estejam com cotas com variação negativa e outros com variação positiva.

Utilizando minha estratégia de montagem da carteira essas variações são irrelevantes.

Eu invisto pensando no médio e longo prazos. O que considero correto é montar uma carteira que valorize-se com o tempo e lhe dê renda mensal constante. O principal foco é a renda.

Comparando com o investimento em imóveis, se você compra uma casa por 100 mil reais e consegue alugá-la por 700 reais por mês, você não ficaria, todo dia, indo a um corretor de imóveis para ver se sua casa no momento está valendo 104 mil ou 95 mil não é mesmo? Penso igual para os FIIs.

Logicamente, no exemplo dado, não seria nada bom se a casa comprada por 100 mil depois de um tempo estivesse valendo 60 mil, não é? Com fundos imobiliários é igual.

Por isso monto minha carteira de FIIs com uma estratégia de proteção que praticamente impede que o valor das cotas caia muito em relação ao meu preço médio de compra.

Sim, de acordo com os FIIs que você escolhe, a proporção da carteira e a periodicidade de compra de novas cotas é possível criar um mecanismo não permite que nenhum do seus FIIs tenha desvalorização muito grande.

Eu monto minha carteira sem levar muito em consideração o sobe e desce diário do preços das cotas. A montagem correta da carteira, unida com a compra mensal dos FIIs, praticamente “anula” eventuais desvalorizações. Nosso principal foco deve ser a renda.

Seria estressante investir em FIIs e ter que ficar olhando todo dia a variação das cotas. Cuidar dos investimentos é sempre necessário, mas não é muito salutar um investimento que exija acompanhamento diário.

Dessa forma, respondi à pergunta: como se ganha dinheiro com fundos imobiliários?

Recebimento de proventos
Valorização das cotas

Características do bom investidor em fundos imobiliários

A estratégia que uso para investir em fundos imobiliários tem apresentado ótimos resultados. Contudo, não é adequada para todo mundo. Há pessoas que estão procurando fórmulas mágicas na qual você conseguirá transformar 1000 reais em 10 mil em um mês.

Eu mesmo já fiz algumas aplicações em ações e fundos de ações nos quais obtive altíssimas rentabilidades em poucos dias. Contudo, isso exige bastante estudo e é sempre muito arriscado. É quase impossível conseguir aumento patrimonial com essas estratégia de maneira sustentável. Um ou outro caso de sucesso realmente acontece, mas a longo prazo isso é estressante e, repito, arriscado. Assim, não considero uma boa estratégia para o investidor comum.

Em razão disso, meu foco aqui é conduzir o investidor a ter um crescimento consciente e sólido. Mês a mês você deve possuir mais patrimônio e mês a mês esse patrimônio deve lhe gerar mais renda.

Dessa forma, as características que descreverei abaixo são as que considero principais para determinação de um bom investidor em fundos imobiliários.

1º Investir na bolsa não é aposta

Quando você aplica em um determinado FII na bolsa você não está apostando que as cotas daquele fundo vão subir ou cair. Você deve aplicar para obter uma boa renda.

Formando uma carteira de FIIs de maneira adequada o valor individual das cotas acaba sendo quase irrelevante no médio e longo prazos na composição da carteira.

Nada impede que você realize lucros no futuro, mas esse não deve ser o foco da carteira.

Invista em FIIs partindo do princípios que você está se tornando um pouco “dono” do fundo e não como um apostador no preço.

2º Renda alta exige tempo

Se você é um pequeno investidor deve entrar nesse mundo de investimentos tendo clara a ideia de que leva tempo para obtenção de uma renda mensal alta.

O que você deve ter em mente é:

Quanto mais você investe, mais sua renda crescerá;
Quanto mais o tempo passa, mais sua renda crescerá.

Em razão disso, você deve concentra-se em conseguir, todo mês, investir um pouco mais, além de reaplicar os proventos recebidos.

Esse forma de investir gera o efeito bola de neve, de maneira que a cada mês você terá um patrimônio sempre maior e uma renda sempre maior.

Isso exige paciência!

Se você quer rentabilidades alucinantes em poucos dias, infelizmente minha estratégia não é adequada para você.

3º Pensar diferente da maioria

No mercado financeiro é incrível como qualquer notícia, em minutos, leva a uma sensação de caos.

Isso faz com que alguns investidores comecem a investir e, pouco depois, por ouvirem um vizinho do primo do avô diz que algo de ruim vai acontecer, vendem o que tinham comprado.

Muitas dessas notícias são bem superficiais, mas, ainda assim, geram um efeito manada. Muita gente começa a vender determinados ativos e, logicamente, o preço desse ativo cai.

Os que considero bons investidores tem basicamente duas posturas nesses momentos:

permanecem com os ativos;
compram mais, pois o preço baixou.

Se você montou uma boa carteira, compostas por bons FIIs, não entre no efeito manada. Bons ativos continuam sendo bons, não importa se o preço está subindo ou caindo.

Além disso, minha estratégia de montagem de carteira protege seu patrimônio, mesmo se o valor da cotas de determinados ativos cair.

4 º Confiar nos juros compostos

Um patrimônio realmente alto não é formado por habilidades extraterrestres na criação e execução de técnicas de investimento. Gênios podem até conseguir. Pessoas normais como nós dificilmente.

O que nos garantirá um bom patrimônio é o poder dos juros compostos.

Você deve investir todo mês;
Seus ativos devem gerar renda;
Você deve reinvestir a renda;
O tempo e os reinvestimentos farão seu patrimônio crescer.

Uma boa carteira está sempre em crescimento e sempre gerando mais renda.

Você pode fazer isso sozinho, com seu próprio dinheiro. Comece de onde está no momento, mesmo que não se considere apto ou ache que não possui tanto dinheiro assim.

Resultado do mês de um FII da minha carteira

Logicamente não vou mostrar aqui a quantidade de investimentos que possou, nem a composição total da minha carteira de FIIs.

Unicamente para fins de exemplo, vou mostrar o resultado de um dos FIIs que possuo cotas, considerando um compra realizada no dia 18/01/2019.

Um dos fundos que possuo na minha carteira é o VRTA11. Trata-se de um fundo de papel. Esses fundos são ótimos para compor uma carteira de FIIs equilibrada.

Foi possível adquirir cotas desse fundo no dia 18/01/2019 por R$ 120,20. Um mês depois, no dia 18/02/2019, as cotas desse fundo eram negociadas a R$ 127,85, uma valorização de 6,36%, em um mês.

Além disso, esse fundo distribuiu de proventos no dia 15/02/2019 o valor de R$ 1,02 por cota. Se você comprou a cota por R$ 120,20, seu aluguel mensal equivaleu a 0,84% do valor da cota.

Resumindo: só em relação a esse ativo, quem iniciou seu investimento em 18/01/2019, um mês depois, teve um crescimento patrimonial de 6,36% e recebeu de provento mensal 0,84%.

É como se você tivesse comprado uma casa por R$ 100.000,00 e um mês depois ela valesse R$ 106.360,00 e você tivesse recebido um aluguel de R$ 840,00.

Como deixei claro antes. Minha estratégia de investimento é baseada na segurança da carteira e na obtenção de renda constante. Assim, esse resultado isolado não quer dizer muita coisa. Coloquei-o aqui só para mostrar o funcionamento.

Além disso, dentro da minha carteira eu tenho cotas desse fundo compradas por diversos preços. Lembre-se, se a ideia é comprar mensalmente, com o passar do tempo, você terá diversas cotas com diversos preços de compra, formando um preço médio, que será o total gasto dividido pela quantidade de cotas que você possui.

Ademais, não invisto somente nesse FII. Minha carteira é composta por diversos outros fundos, uns rendendo mais outros rendendo menos. O que importa é o resultado geral da carteira. Nunca é canso de lembrar: utilizem um relatório para ajudar na escolha e administração, eu recomendo o Desmistificando FIIs (clique e veja).

Nos próximos posts vou esclarecendo outros pontos.

Neste post você viu como se ganha dinheiro com fundos imobiliários, as características positivas de um bom investidor em FIIs e o resultado de um FII específico.